>> 國信證券-中國國貿(mào)(600007)經(jīng)營北京優(yōu)質(zhì)商業(yè)，盈利穩(wěn)定穿越周期-250618
| 上傳日期： |
2025/6/18 |
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| 2446KB |
| 格式： |
pdf 共37頁 |
來源： |
國信證券 |
| 評級： |
優(yōu)于大市（首次） |
作者： |
任鶴,王粵雷,王靜 |
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核心觀點
公司坐擁首都核心地段商業(yè)地產(chǎn)。隨著地產(chǎn)銷售量價持續(xù)低迷，A股房地產(chǎn)開發(fā)商整體進(jìn)入虧損狀態(tài)，但房地產(chǎn)經(jīng)營商業(yè)績表現(xiàn)相對平穩(wěn)。公司作為最早上市的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)之一，基于北京CBD國貿(mào)中心開展投資性物業(yè)出租管理及酒店經(jīng)營業(yè)務(wù)，控股股東持股比例保持80.65%。經(jīng)過四十余年的發(fā)展，國貿(mào)中心已建設(shè)成為占地面積17萬㎡、總建筑規(guī)模112萬㎡、功能齊全的現(xiàn)代化商務(wù)中心。2024年，公司營業(yè)收入為39億元，其中寫字樓、商城、公寓、酒店和其他業(yè)務(wù)的收入占比分別為39%、33%、5%、13%、10%。
物業(yè)定位高端，經(jīng)營優(yōu)勢明顯。自2020年以來，公司各投資性物業(yè)可出租面積并未發(fā)生增減，但寫字樓收入基本平穩(wěn)，而商城和公寓的收入穩(wěn)中有升。不同業(yè)務(wù)的收入變化主要源于各業(yè)務(wù)租金單價和出租率的趨勢差異。寫字樓的租金單價和出租率均保持平穩(wěn)狀態(tài)，經(jīng)營表現(xiàn)優(yōu)于北京甲級寫字樓整體，主要得益于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和經(jīng)營能力的雙重加持。商城定位重奢租金單價較高，銷售額排名全國前五，且出租率始終保持高位。公寓租金單價雖然略有下降，但出租率自全面改造升級完成后持續(xù)改善。酒店此前經(jīng)營波動主要受到外部環(huán)境影響，目前毛利率已轉(zhuǎn)正。其他業(yè)務(wù)表現(xiàn)與大類趨同。
財務(wù)狀況良好，分紅持續(xù)性佳。2019年以來雖有疫情擾動，公司營收和利潤規(guī)模仍穩(wěn)中有升。2024年，公司歸母凈利潤12.6億元，同比+0.3%；毛利率58.1%、歸母凈利率32.3%，均較2019年提升4.7個百分點。公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)健康，債務(wù)負(fù)擔(dān)較輕。截至2024年末，公司總資產(chǎn)中貨幣資金占比32%，投資性房地產(chǎn)占比49%，固定資產(chǎn)占比11%，三者合計占比92%；資產(chǎn)負(fù)債率僅22%，融資成本持續(xù)降低，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額常年為正。公司重視股東回報，派息率從2019年的39%提升逐漸至2024年的88%，以當(dāng)年平均股價計算的股息率從2019年的2.45%逐漸提升至2024年的4.87%?？紤]到公司有相對穩(wěn)定的利潤規(guī)模和持續(xù)性佳的分紅政策，屬于良好的防御性抗周期標(biāo)的。
盈利預(yù)測與估值：公司經(jīng)營北京核心地段商業(yè)地產(chǎn)國貿(mào)中心，盈利穩(wěn)定穿越周期。在降息背景下，公司股息率具備吸引力。結(jié)合絕對估值與相對估值，我們認(rèn)為公司合理股價區(qū)間為22.9-26.8元，較當(dāng)前股價有5%-23%的空間。預(yù)計公司2025-2027年歸母凈利潤分別為12.9/13.2/13.5億元，對應(yīng)每股收益分別為1.28/1.31/1.34元，對應(yīng)當(dāng)前股價的PE分別為17.0/16.7/16.3倍，首次覆蓋給予“優(yōu)于大市”評級。
風(fēng)險提示：若國際關(guān)系變化、國內(nèi)經(jīng)濟增速放緩、企業(yè)居民削減開支、差旅出行減少、北京商業(yè)供應(yīng)增加、行業(yè)競爭加劇，公司經(jīng)營會受到不利影響。
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