>> 中泰證券-物管行業(yè)點評：佳期已至，譜寫新章-250702
| 上傳日期： |
2025/7/3 |
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| 1005KB |
| 格式： |
pdf 共10頁 |
來源： |
中泰證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
由子沛,侯希得 |
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減值規(guī)模已達頂峰，未來有望持續(xù)改善
根據(jù)2024年報，我們統(tǒng)計的樣本物管公司整體資產(chǎn)減值規(guī)模有所提升，其中金融資產(chǎn)及合同資產(chǎn)減值合計76.4億元，同比上升63.3%；商譽及無形資產(chǎn)減值合計15.8億元，同比下降33.5%，已有部分物管公司的金融資產(chǎn)及合同資產(chǎn)減值增速有所放緩。我們認(rèn)為，因出險房企傳導(dǎo)而來的經(jīng)營風(fēng)險及過往收并購帶來的商譽減值風(fēng)險已大幅釋放，隨著房企暴雷數(shù)量的減少以及物管更為專注內(nèi)生性增長，相關(guān)風(fēng)險正逐步出清，我們預(yù)計未來物管公司的減值壓力將會持續(xù)較少。2024年，綠城服務(wù)、碧桂園服務(wù)、華潤萬象生活、濱江服務(wù)和越秀服務(wù)的金融資產(chǎn)及合同資產(chǎn)減值增速相比2023年分別下降497.1/356.3/131.1/74.2/9.7pct，碧桂園服務(wù)、濱江服務(wù)和招商積余金融資產(chǎn)及合同資產(chǎn)減值有所下降，2024年同比-74.4%/-55.7%/-8.0%。
積極分紅，回饋股東
當(dāng)前，物業(yè)行業(yè)的經(jīng)營呈現(xiàn)“高分紅+高股息率+高現(xiàn)金流”的現(xiàn)象。多數(shù)物業(yè)公司股利支付率大于50%，其中萬物云、華潤萬象生活、綠城服務(wù)排名前3，分別為192.8%/132.7%/73.2%；股息率普遍大于5%，其中萬物云、永升服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)排名前3，分別為9.9%/9.0%/9.0%；部分虧損企業(yè)仍堅持分紅，例如融創(chuàng)服務(wù)、雅生活服務(wù)。
合約面積儲備充足，業(yè)績持續(xù)增長有保障
2024年，百強物業(yè)企業(yè)在管面積均值為69.5億平米，同比上升2.2%；合約面積均值為88.5億平米，同比上升1.9%；合同儲備面積均值為19.0億平米，同比上升1.1%。2024年在管面積超5億平米的物業(yè)公司包括碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)，在管面積分別為10.4/8.0/5.5/5.1億平米。整體來看，物管公司的合約面積持續(xù)增多，充足的面積規(guī)?？稍谖磥磙D(zhuǎn)化為在管面積提升收入，為未來業(yè)績的持續(xù)增長提供穩(wěn)定的保障。當(dāng)前部分物企憑借高效經(jīng)營、高質(zhì)量擴張，實現(xiàn)業(yè)績的穩(wěn)健增長。我們認(rèn)為，在基礎(chǔ)物管方面，頭部物企住宅物管基本盤有支撐，同時加大在非住和第三方項目的有序拓展，規(guī)模有望保持溫和增長；在多元化業(yè)務(wù)方面，頭部物企主動收縮低效業(yè)務(wù)，聚焦資源稟賦與產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同的領(lǐng)域，有望提升整體運營效率。物企的分紅意愿高，股息率提升，紅利屬性增強，板塊投資價值凸顯，推薦高分紅高股息，具備規(guī)模優(yōu)勢、運營效率高的頭部物業(yè)管理公司，如華潤萬象生活、萬物云等。
投資建議：當(dāng)前，物管公司減值規(guī)模將持續(xù)縮小，企業(yè)分紅意愿強，股息率仍普遍較高，同時，經(jīng)營質(zhì)量仍在持續(xù)提升，未來業(yè)績有望穩(wěn)定增長，板塊紅利屬性增強。建議關(guān)注，高分紅高股息，并且運營效率高的物管公司，包括綠城服務(wù)、華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)等。
風(fēng)險提示：計提減值規(guī)模超預(yù)期，房地產(chǎn)基本面持續(xù)走弱，研報中使用的公開資料可能存在信息滯后或更新不及時的風(fēng)險。
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