>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)第28周周報(2025年7月5日-2025年7月11日)：本周新房二手房成交同比均走弱；北京支持公積金付首付并研究“帶押過戶”-250715
| 上傳日期： |
2025/7/15 |
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| 1792KB |
| 格式： |
pdf 共27頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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新房成交面積環(huán)比降幅擴(kuò)大，同比由正轉(zhuǎn)負(fù)。二手房成交面積環(huán)比降幅收窄，同比降幅擴(kuò)大。新房庫存面積環(huán)比上升，同比下降。去化周期同環(huán)比均下降。
核心觀點(diǎn)
新房成交面積環(huán)比降幅擴(kuò)大，同比由正轉(zhuǎn)負(fù)。40個城市新房成交面積為160.0萬平，環(huán)比下降50.3%，同比下降19.5%，同比增速較上周下降了22.9個百分點(diǎn)。一、二、三四線城市新房成交面積環(huán)比增速分別為-58.3%、-46.5%、-48.8%，同比增速分別為-34.7%、-7.9%、20.1%。一、二、三四線城市同比增速較上周分別下降了37.4、8.8、32.6個百分點(diǎn)。
二手房成交面積環(huán)比降幅收窄，同比降幅擴(kuò)大。18個城市二手房成交面積為153.0萬平，環(huán)比下降6.9%，同比下降18.3%，同比降幅較上周擴(kuò)大了8.8個百分點(diǎn)。一、二、三四線城市環(huán)比增速分別為-16.8%、-2.9%、-4.3%，同比增速分別為-11.7%、-28.4%、-9.8%。其中，一、二線城市同比降幅較上周分別擴(kuò)大了2.0、21.2個百分點(diǎn)，三四線城市同比降幅較上周收窄了3.8個百分點(diǎn)。
新房庫存面積環(huán)比上升、同比下降，去化周期同環(huán)比均下降。12個城市新房庫存面積為11125萬平，環(huán)比增速為0.1%，同比增速為-16.3%；去化周期為17.1個月，環(huán)比下降0.02個月，同比下降0.6個月。一、二、三四線城市新房庫存面積去化周期分別為17.6、14.3、44.1個月，一線城市環(huán)比下降0.3個月，二、三四線城市環(huán)比分別上升0.2、3.1個月，一、二、三四線城市同比分別下降0.8、0.4、16.4個月。
土地市場環(huán)比量價齊跌、同比量價齊漲，溢價率同環(huán)比均下降。百城全類型成交土地規(guī)劃建筑面積為1564.7萬平方米，環(huán)比下降3.9%，同比上升33.0%；成交土地總價為432.8億元，環(huán)比下降28.4%，同比上升94.4%；樓面均價為2766.0元/平，環(huán)比下降25.4%，同比上升46.2%；土地溢價率為2.3%，環(huán)比下降0.5個百分點(diǎn)，同比下降4.0個百分點(diǎn)。
房企國內(nèi)債券發(fā)行量同環(huán)比均上漲。房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)債券總發(fā)行量為238.6億元，環(huán)比上升112.5%，同比上升117.9%（前值：384.6%）?？們斶€量為168.9億元，環(huán)比上升86.7%，同比上升43.1%（前值：43.4%）；凈融資額為69.7億元。
板塊收益有所上升。房地產(chǎn)行業(yè)絕對收益為6.1%，較上周上升5.8pct，房地產(chǎn)行業(yè)相對收益（相對滬深300）為5.3%，較上周上升6.6pct。房地產(chǎn)板塊PE為25.20X，較上周上升1.39X。
政策
地方層面，本周《北京市深化改革提振消費(fèi)專項(xiàng)行動方案》發(fā)布。其中，在優(yōu)化住房消費(fèi)新供給方面提出，支持繳存人在提取公積金支付購房首付款的同時申請住房公積金個人住房貸款。研究制定住房公積金個人住房貸款“帶押過戶”政策，并開展相關(guān)業(yè)務(wù)。海南省住房公積金管理局將推出個人住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款新政，包含“帶押直轉(zhuǎn)”和“自籌結(jié)清”兩種方式，旨在幫助居民降低房貸成本。
投資建議：
二季度以來房地產(chǎn)市場各項(xiàng)基本面數(shù)據(jù)、樓市成交逐步走弱。在此背景下，6月13日國常會明確提出“更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，國家統(tǒng)計局6月16日在國新辦5月經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況發(fā)布會上也指出“房地產(chǎn)市場仍在調(diào)整過程中，市場信心還在修復(fù)，市場供求關(guān)系仍待改善，促進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)還需要繼續(xù)努力”。
今年一季度市場延續(xù)去年底修復(fù)態(tài)勢，因此4月末的政治局會議表態(tài)“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢”，而6月中旬的國常會則定調(diào)“更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，表明中央已經(jīng)注意到了二季度以來市場的波動與成交的走弱。統(tǒng)計局即將公布6月地產(chǎn)銷售與投資數(shù)據(jù)，我們預(yù)計地產(chǎn)銷售投資數(shù)據(jù)將進(jìn)一步走弱。針對二季度數(shù)據(jù)情況，7月的政治局會議表態(tài)或?qū)⒏臃e極，帶動板塊在7月中旬出現(xiàn)一波政策博弈的行情機(jī)會。后續(xù)政策端進(jìn)一步發(fā)力的概率也明顯提升，我們預(yù)計，下半年各地方政府將全力推動已出臺政策落地見效，更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，例如舊改房票安置力度、城市更新相關(guān)金融支持政策、進(jìn)一步落實(shí)專項(xiàng)債收儲等。地產(chǎn)從標(biāo)的來看，一方面，流動性安全、重倉高能級城市、產(chǎn)品力突出的房企或更具備α屬性；另一方面，得益于化債、政策紓困、銷售改善等多重邏輯下的困境反轉(zhuǎn)的標(biāo)的或具備更大的估值修復(fù)彈性。
現(xiàn)階段我們建議關(guān)注四條主線：1）基本面穩(wěn)定、在一二線核心城市的銷售和土儲占比高、在重點(diǎn)城市的市占率較高的房企：濱江集團(tuán)、綠城中國、華潤置地、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際集團(tuán)。2）從2024年以來在銷售和拿地上都有顯著突破的“小而美”房企：保利置業(yè)集團(tuán)、城投控股。3）經(jīng)營或策略上有增量或變化的房企：新城控股、金地集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、信達(dá)地產(chǎn)。4）受益于二手房市場持續(xù)量價修復(fù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司：貝殼-W、我愛我家。
風(fēng)險提示：
房地產(chǎn)調(diào)控升級；銷售超預(yù)期下行；融資收緊
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