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政策點(diǎn)評(píng)：北京取消五環(huán)外限購(gòu)，優(yōu)化公積金貸款政策
　　8月8日，北京住建委、北京住房公積金管理中心聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》，從限購(gòu)政策和公積金貸款支持力度兩個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行優(yōu)化。
　　本次限購(gòu)放松主要針對(duì)五環(huán)外及單身人士。新政前，本地家庭、單身人士在原有限購(gòu)套數(shù)基礎(chǔ)上可在五環(huán)外增購(gòu)一套。新政后，符合本市商品住房購(gòu)買(mǎi)條件的居民家庭（包括本市戶(hù)籍居民家庭、在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅達(dá)到相關(guān)年限的非本市戶(hù)籍居民家庭），在五環(huán)外購(gòu)買(mǎi)商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套數(shù)。此外，成年單身人士按照居民家庭執(zhí)行商品住房限購(gòu)政策，即單身人士在五環(huán)外不限購(gòu)，且五環(huán)內(nèi)的限購(gòu)套數(shù)變?yōu)閮商祝ù饲盀橐惶祝８鶕?jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年1-7月北京五環(huán)外新房、二手房的銷(xiāo)售套數(shù)占比分別為81.6%、51.1%，其中二手房成交占比自2023年以來(lái)保持在50%以上，本次五環(huán)外取消限購(gòu)將進(jìn)一步促進(jìn)改善需求釋放。
　　公積金優(yōu)化首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，提高二套貸款額度。首先，對(duì)借款申請(qǐng)人在本市無(wú)住房但全國(guó)范圍內(nèi)有1筆已結(jié)清公積金貸款記錄的，由此前認(rèn)定為二套房，調(diào)整為認(rèn)定為首套房。
　　其次，二套房公積金貸款最高額度由60萬(wàn)元提高至100萬(wàn)元，同時(shí)二套房公積金貸款最低首付款比例由五環(huán)內(nèi)不低于35%、五環(huán)外不低于30%，統(tǒng)一調(diào)整為不低于30%。
　　第三，提高每繳存公積金一年可貸額度，由每繳存公積金一年可貸10萬(wàn)元提高至可貸15萬(wàn)元。政策調(diào)整后，借款人申請(qǐng)120萬(wàn)元貸款，由原需要繳存公積金11年零1個(gè)月，降低為繳存7年零1個(gè)月。
　　最后，為落實(shí)《北京市深化改革提振消費(fèi)專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)方案》，支持繳存人在提取公積金支付購(gòu)房首付款的同時(shí)申請(qǐng)公積金貸款。
　　北京是7月30日政治局會(huì)議后首次優(yōu)化房地產(chǎn)政策的一線(xiàn)城市，我們認(rèn)為這與7月市場(chǎng)成交大幅下滑有關(guān)，也體現(xiàn)出“止跌回穩(wěn)”的政策目標(biāo)仍未改變。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年7月北京新房銷(xiāo)售面積同比下降31%，1-7月累計(jì)同比下降13%。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，7月北京二手住宅成交套數(shù)同比下降18%，環(huán)比下降16%，成交量大幅減少。另一方面，可以看出目前政策出臺(tái)節(jié)奏主要取決于市場(chǎng)表現(xiàn)，采取漸進(jìn)式的放松。因此，在新房和二手房成交同比持續(xù)下滑的背景下，我們認(rèn)為上海、深圳也將進(jìn)一步調(diào)整限制性政策，提振市場(chǎng)信心。
　　投資建議
　　新房、二手房市場(chǎng)成交量同比持續(xù)下降，“止跌回穩(wěn)”政策預(yù)期上升。北京率先優(yōu)化調(diào)控政策，并且未來(lái)還有放松空間，我們預(yù)計(jì)上海、深圳也將進(jìn)一步跟進(jìn)，政策仍然呈漸進(jìn)式放松。我們維持行業(yè)“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)，建議關(guān)注兩個(gè)方向：（1）具備拿地能力且土儲(chǔ)布局合理的頭部房企，如保利發(fā)展等；（2）政策放松預(yù)期升溫，受益于二手房交易占比提升背景下的頭部中介機(jī)構(gòu)有望迎來(lái)估值修復(fù)，如我愛(ài)我家等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　需求端政策落地不及預(yù)期，政策邊際效用減弱；收購(gòu)存量房和存量土地政策落地進(jìn)展緩慢；二手房成交量?jī)r(jià)繼續(xù)回落，加劇房?jī)r(jià)下行壓力；居民收入水平恢復(fù)緩慢導(dǎo)致需求恢復(fù)不及預(yù)期。