>> 中銀證券-房地產行業(yè)第32周周報(2025年8月2日-2025年8月8日)：本周新房、二手房成交同比降幅均擴大；北京五環(huán)外購房不限套數-250811
| 上傳日期： |
2025/8/11 |
大小： |
4654KB |
| 格式： |
pdf 共25頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產 |
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新房成交面積環(huán)比由正轉負，同比降幅擴大。二手房成交面積同環(huán)比降幅均擴大。新房庫存面積環(huán)比上漲，同比下降；去化周期同環(huán)比均上漲。
核心觀點
新房成交面積環(huán)比由正轉負，同比降幅擴大。40個城市新房成交面積為158.8萬平，環(huán)比下降28.9%，同比下降15.5%，同比降幅較上周擴大了2.1個百分點。一、二、三四線城市新房成交面積環(huán)比增速分別為-35.3%、-20.7%、-37.6%，同比增速分別為-43.4%、7.9%、-4.5%。一線城市同比降幅較上周擴大了24.2個百分點，二線城市同比增速較上周提升了19.9個百分點，三線城市同比降幅較上周收窄了2.5個百分點。
二手房成交面積同環(huán)比降幅均擴大。18個城市二手房成交面積為145.5萬平，環(huán)比下降6.6%，同比下降4.8%，同比降幅較上周擴大了4.4個百分點。一、二、三四線城市環(huán)比增速分別為-14.1%、-3.2%、-6.6%，同比增速分別為-6.1%、-8.2%、6.3%。其中，一線城市同比降幅較上周擴大了2.2個百分點，二線城市同比增速較上周下降了13.9個百分點，三四線城市同比增速較上周提升了10.4個百分點。
新房庫存面積環(huán)比上漲，同比下降；去化周期同環(huán)比均上漲。12個城市新房庫存面積為11186萬平，環(huán)比增速為0.4%，同比增速為-15.5%；去化周期為17.9個月，環(huán)比上升0.5個月，同比上升0.7個月。一、二、三四線城市新房庫存面積去化周期分別為17.6、15.8、55.9個月，一、二、三四線城市環(huán)比分別上升0.4、0.6、4.5個月，一、三四線城市同比分別下降0.2、2.8個月，二線城市同比上升1.4個月。
土地市場環(huán)比量漲價跌、同比量跌價漲，溢價率同環(huán)比均下降。百城全類型成交土地規(guī)劃建筑面積為1616.5萬平方米，環(huán)比上升42.6%，同比下降1.1%；成交土地總價為417.7億元，環(huán)比下降24.6%，同比增加44.7%；樓面均價為2583.9元/平，環(huán)比下降47.1%，同比增加46.4%；土地溢價率為0.9%，環(huán)比下降5.3個百分點，同比下降2.0個百分點。
房企國內債券發(fā)行量環(huán)比上漲，同比下降。房地產行業(yè)國內債券總發(fā)行量為196.2億元，環(huán)比上升29.2%，同比下降13.1%（前值：205.0%）?？們斶€量為110.9億元，環(huán)比上升104.5%，同比上升10.0%（前值：-37.0%）；凈融資額為85.3億元。
板塊收益有所上升。房地產行業(yè)絕對收益為2.2%，較上周上升5.6pct，房地產行業(yè)相對收益（相對滬深300）為0.9%，較上周上升2.6pct。房地產板塊PE為25.52X，較上周上升0.49X。
政策
本周，上海宣布明年將啟動城中村整體改造項目；北京五環(huán)外取消限購。
根據8月7日微信公眾號“上海住房城鄉(xiāng)建設管理”，上海將積極探索符合上海市實際的城市更新新模式新機制，制定《上海市城市更新行動方案（2026—2028年）》，明確在2026年全面啟動城中村整體改造項目，2027年全面完成小梁薄板房屋改造，繼續(xù)開展老舊小區(qū)改造，加快推動商業(yè)商務提升活力，促進產業(yè)用地提質增效、推動“一江一河一帶”功能融合和品質提升，強化歷史文化保護傳承等。根據上海住建委披露的數據，2022年上海在成片舊區(qū)改造完成后，加力推進“兩舊一村”改造，2023年至2025年6月，零星舊改完成29萬平；舊住房成套改造完成72萬平；城中村改造認定44個項目；完成老舊小區(qū)改造3910萬平，加裝電梯8044臺。
8月8日，北京住建委、北京公積金管理中心發(fā)布《關于進一步優(yōu)化調整本市房地產相關政策的通知》，從進一步優(yōu)化住房限購政策、加大公積金貸款支持力度方面出臺政策措施。1）限購政策優(yōu)化方面，首先，五環(huán)外購房不限套數。根據中指院，今年1-7月，北京新房銷售套數中五環(huán)外占比超80%，是新房市場的成交主力地區(qū)，二手房成交套數五環(huán)外占比也超50%。五環(huán)外購房不限套數，一定程度上更好可以滿足職住平衡的購房需求。本次限購優(yōu)化，直接利好五環(huán)外市場，同時，一定程度上也有利于暢通置換鏈條，對于想賣出五環(huán)外二手房進行置換的群體來說，政策有利于促進這部分改善需求釋放。而漸進性的放松也仍保留了未來限購政策進一步優(yōu)化的空間。其次，新政明確“成年單身人士按照居民家庭執(zhí)行商品住房限購政策”，北京市單身戶籍人士在五環(huán)內的限購套數從1套增至2套。至此，目前北京最新的限購政策為：五環(huán)內本市戶籍單身或家庭限購2套，非本市戶籍單身或家庭限購1套（需滿足社保/個稅年限連續(xù)3年）；五環(huán)外購房不限套數，不過非本市戶籍仍需滿足社保/個稅年限連續(xù)2年的要求。2）公積金政策優(yōu)化方面，首先，二套最低首付比例不再區(qū)分五環(huán)內外二套首付比例。此前二套公積金貸款首付比例為五環(huán)內不低于35%、五環(huán)外不低于30%，本次統(tǒng)一執(zhí)行30%。其次，擴大首套房公積金貸款支持范圍：對借款申請人在本市無住房，且全國范圍內無公積金貸款或使用過1次公積金貸款并已結清的，由此前認定為二套房，調整成認定為首套房。另外，提高每繳存一年公積金的可貸款額度，由每繳存公積金一年可貸10萬元提高至可貸15萬元，縮短了可申請最高貸款的時間，有利于促進需求更早釋放。最后，還提及支持提取公積金支付購房首付款的同時申請公積
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