>> 國金證券-房地產(chǎn)行業(yè)研究：北京打響寬松政策第一槍，8月推盤或壓制成交彈性-250810
| 上傳日期： |
2025/8/10 |
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| 2372KB |
| 格式： |
pdf 共19頁 |
來源： |
國金證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
池天惠,何裕佳 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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行業(yè)點評
本周A股地產(chǎn)、港股地產(chǎn)、港股物業(yè)均上漲。本周（8.2-8.8）本周申萬A股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為+2.2%，在各板塊中位列第16；恒生港股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為+2.6%，在各板塊中位列第4。本周恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)漲跌幅為+2.2%，恒生中國企業(yè)指數(shù)漲跌幅為+1%，滬深300指數(shù)漲跌幅為+1.2%；物業(yè)指數(shù)對恒生中國企業(yè)指數(shù)和滬深300的相對收益分別為+1.1%和+0.9%。
土地市場溢價率處于低位。本周（8.2-8.8）全國300城宅地成交建面608萬㎡，單周環(huán)比-25%，單周同比23%，平均溢價率2%。2025年初至今，全國300城累計宅地成交建面22256萬㎡，累計同比-3.1%；年初至今，綠城中國、中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、建發(fā)房產(chǎn)、濱江集團的權(quán)益拿地金額位居行業(yè)前五。
本周(8.2-8.8)47個城市商品房銷售262萬方，成交量環(huán)比-22%，同比-5%，整體維持季節(jié)性低位；6月新房售價環(huán)比-0.3%，環(huán)比跌幅略有走擴，同比-3.7%，同比降幅持續(xù)收窄；結(jié)合量價，景氣度下行趨緩。本周分能級來看：一線城市周環(huán)比-34%，周同比-41%；二線城市周環(huán)比-16%，周同比+13%；三四線城市周環(huán)比-24%，周同比+4%。
本周(8.2-8.8)22個城市二手房成交211萬方，成交量環(huán)比-5%，同比+3%，與去年同期水平相當；6月二手房售價環(huán)比-0.6%，環(huán)比降幅略有走擴，同比-6.1%，同比降幅持續(xù)收窄；結(jié)合量價，景氣度底部企穩(wěn)。本周分能級來看：一線城市周環(huán)比-12%，周同比+0%；二線城市周環(huán)比+2%，周同比-3%；三四線城市周環(huán)比-8%，周同比+28%。
北京打響一線城市新一輪寬松政策的第一槍。8月8日，北京再度推出地產(chǎn)政策寬松政策，其中提到符合本市商品住房購買條件的居民家庭，購買五環(huán)外商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套數(shù)。此外，公積金貸款加大支持力度，主要體現(xiàn)在（1）在本市無住房但全國范圍內(nèi)有1筆已結(jié)清公積金貸款記錄的，調(diào)整為認定為首套房；（2）在二套房公積金貸款最高額度由60萬元提高至100萬元；（3）二套房公積金貸款最低首付款比例統(tǒng)一調(diào)整為不低于30%，不再區(qū)分五環(huán)內(nèi)外。這是北京時隔10個月后再度對樓市政策進行大幅度優(yōu)化，從時間點來看，近期成交降溫提升政策出臺的必要性；從政策方向來看，本次政策更多是針對五環(huán)外及改善型需求。展望后續(xù)，考慮到北京已落地相關(guān)政策，預期后續(xù)其他一線城市有望跟進，推動房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”。
8月預期新房供應(yīng)或制約成交放量。據(jù)克而瑞調(diào)研，8月28個重點城市預計新增商品住宅供應(yīng)面積476萬平方米，環(huán)比下降26%，同比下跌38%，2025年前8月累計同比下降17%。分能級來看，8月一線預計供應(yīng)面積為74萬平方米，環(huán)比下降45%，同比下降53%；二線城市8月預計供應(yīng)355萬平方米，環(huán)比降24%，同比下降36%；三四線城市8月預計新增供應(yīng)48萬平方米，環(huán)比增長9%，同比下降4%?？紤]到8月房企推盤積極性一般，因此新房成交量彈性受限，但由于北京出臺政策刺激，預期市場成交熱度有所回升，同比跌幅有望縮窄。
投資建議
本周北京出臺政策反映逐步兌現(xiàn)前期政策預期，預計后續(xù)其他一線城市有望跟進，地產(chǎn)再次進入政策刺激行情?？紤]到當前地產(chǎn)板塊估值偏低、持倉較低，交易層面或具備一定彈性，建議逢低配置地產(chǎn)股。推薦穩(wěn)健經(jīng)營同時有望受益于潛在政策利好的標的：開發(fā)商首推重點布局深耕核心一二線城市，主打改善產(chǎn)品，具備持續(xù)拿地能力的房企，如建發(fā)國際集團、綠城中國、中國海外發(fā)展。中介推薦受益于政策利好不斷落地，一二手房市場活躍度提升，擁有核心競爭力的中介平臺貝殼、我愛我家；物管商管推薦物管穩(wěn)健發(fā)展、商管絕對龍頭、積極分紅的華潤萬象生活。
風險提示
寬松政策對市場提振不佳；三四線城市恢復力度弱；房企出現(xiàn)債務(wù)違約
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