>> 西南證券-房地產(chǎn)行業(yè)2025年中期投資策略：市場企穩(wěn)將近，運營型資產(chǎn)率先重估-250811
| 上傳日期： |
2025/8/11 |
大小： |
2636KB |
| 格式： |
pdf 共40頁 |
來源： |
西南證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
李垚,李艾莼 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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基本面：市場動蕩未歇，成交量價齊跌。2025年H1商品房銷售面積同比下降3.5%，收窄15.5pp，市場信心有所修復。但Q2以來，受前期刺激政策效果減退、中美貿(mào)易戰(zhàn)影響，市場重回下行區(qū)間，商品房銷售面積4-6月分別下降3%、5%、7%，同比降幅逐步擴大。2025H1監(jiān)測43城新房銷售面積6854.5萬平米，同比降幅收窄24.8pp至-9.1%。二手房表現(xiàn)更突出，2025H1監(jiān)測14城銷售面積4846.5萬平米，同比變化率由負轉(zhuǎn)正至+11.0%。70個大中城市房價下降趨勢有所趨緩。供給有所緩和，2025H1房屋新開工面積下降20.0%，利于存量庫存消化。2025年1-6月300城住宅用地成交面積同比提升4.1%。
政策：收儲+舊房改造雙管齊下。截至2025年6月，中國商品房待售面積7.7億平米，達到近年來的高點，但增長率有所收窄，較去年同期增長4.1%，商品房狹義庫存去化周期由2021年低點的0.3年拉長至當前的0.8年。去庫存政策在延續(xù)中落實推進。土地收儲方面，截至7月中旬規(guī)模已超4800億元，專項債收儲政策持續(xù)完善，各地發(fā)債節(jié)奏穩(wěn)步加快?，F(xiàn)房收儲方面，專項債券助力消化庫存，2025年5月，浙江和四川首次突破性運用專項債資金來源直接收購存量商品房，擴寬收購存量商品房的資金來源。
展望：調(diào)整接近底部，復蘇仍需時間。根據(jù)測算我國每年增量住房需求約為9.5億平，預(yù)計2025年住宅銷售面積為9.0億平，已低于增量住房需求，2025年在低基數(shù)下有望看到銷售增速的企穩(wěn)。隨著近兩年房價的調(diào)整和國債收益率的下行，我國租金回報率和無風險收益率已結(jié)束倒掛。2025H1北京、上海、廣州的非市中心及上海的市中心租金回報率中的風險補償已回正，北京、廣州的市中心租金回報率逐漸趨向于0，房價具備企穩(wěn)的基礎(chǔ)。預(yù)計2025年銷售面積、銷售金額、新開工、竣工、投資額分別同比7.8%/-7.2%/-11.8%/-10.5%/-9.8%。
行業(yè)階段性企穩(wěn)，寬松政策有望持續(xù)釋放，看好經(jīng)營穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)房企。個股推薦：1）開發(fā)：華潤置地（1109.HK）、龍湖集團（0960.HK）；2）商業(yè)：中國國貿(mào)（600007.SH）；3）物企：保利物業(yè)（6049.HK）、華潤萬象生活（1209.HK）、中海物業(yè)（2669.HK）、萬物云（2602.HK）。
風險提示：市場銷售恢復不及預(yù)期風險；政策放松力度不及預(yù)期風險；行業(yè)現(xiàn)金流狀況不及預(yù)期風險
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