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新房價格因結(jié)構(gòu)等因素跌幅相對克制，部分核心城市尚守住了階段平臺，更低能級城市跌幅小幅收窄。新房價格跌幅較二手房更小，主要是新房在整體市場下行時，成交結(jié)構(gòu)不斷向核心城市核心區(qū)域聚焦，縮圈帶來結(jié)構(gòu)性的上漲，另外新房在價格端調(diào)節(jié)相對二手房不靈活。截至7月底，全國70城整體新房價格較2021年高點下降10.8%，較2024“930”節(jié)點下降2.0%。上海新房價格表現(xiàn)最強；其次成都、杭州也在“930”節(jié)點后迎來一定反彈；長沙、合肥等城市暫時守住了“930”平臺；其他城市更多是下跌速度放緩，但依然處于下降的趨勢中。
　　二手房價方面，核心城市幾乎抹平去年底以來小幅反彈的漲幅，更多城市破位下跌，市場不容樂觀。相較新房，二手房在供給端（掛牌）區(qū)域結(jié)構(gòu)更加均勻、價格調(diào)節(jié)更加靈活，價格表現(xiàn)相對更能反映買賣博弈和市場真實情況。截至7月底，全國70城整體二手房價格較2021年高點下降18.7%，較2024“930”節(jié)點下降3.8%。成都近期二手房價最具韌性，深圳基本回調(diào)至節(jié)點位置；其他多數(shù)城市基本跌破“930”節(jié)點價格，包括上海、北京、杭州等城市完全抹平去年底以來的小幅反彈漲幅，而更低能級的城市反彈更小或是沒有反彈，處在不斷創(chuàng)價格新低的走勢中。
　　新房：本周30個城市新房成交面積為132.7萬平方米，環(huán)比提升9.6%，同比下降12.8%，其中樣本一線城市的新房成交面積為36.1萬方，環(huán)比+9.2%，同比-27.5%；樣本二線城市為59.0萬方，環(huán)比-3.8%，同比-14.0%；樣本三線城市為37.7萬方，環(huán)比+40.7%，同比+11.2%。從今年累計33周新房成交面積同比看，樣本30城共計6229.9萬方，同比-1.7%；一線城市為1646.2萬方，同比3.2%；二線城市為2975.1萬方，同比-5.4%；三線城市為1608.7萬方，同比0.6%。
　　二手房：本周14個樣本城市二手房成交面積合計178.7萬方，環(huán)比增長3.8%，同比下降2.8%。其中樣本一線城市的本周二手房成交面積為74.3萬方，環(huán)比+10.0%；樣本二線城市為80.0萬方，環(huán)比-1.0%；樣本三線城市為24.4萬方，環(huán)比+2.1%。
　　行情回顧：本周申萬房地產(chǎn)指數(shù)累計變動幅度為3.9%，領先滬深300指數(shù)1.56個百分點，在31個申萬一級行業(yè)排名第6名。
　　投資建議：維持行業(yè)“增持”評級。我們認為重點關注房地產(chǎn)相關股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼進入深水區(qū)，如我們2022、2023年在報告中反復闡述，認為本輪最終政策力度超過2008、2014年，而現(xiàn)在尚在途中。2、地產(chǎn)作為早周期指標，具備指向性作用，配置地產(chǎn)相當于配置經(jīng)濟風向標。3、行業(yè)競爭格局改善邏輯依舊適用，拿地和銷售表現(xiàn)優(yōu)異的依然是頭部國央企和少量混合所有制及民企，品質(zhì)房企有望在未來的格局中更加受益。4、我們觀點“只看好一線+2/3二線+極少量三線城市”依然奏效，這個城市組合在銷售前期偶爾反彈時表現(xiàn)更好也得到了印證。5、供給側(cè)政策，收儲、妥善處置閑置土地等政策有新變化，依然是觀察落地最重要的方向，且可以預見，一二線仍然更受益。基于以上，我們認為2025仍然是以政策為核心主導力量，板塊主做政策beta，節(jié)奏和倉位控制更重要，配置方向可選：（1）基本面alpha公司：H股的綠城中國、建發(fā)國際集團、華潤置地、中國海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)；A股的濱江集團、招商蛇口、保利發(fā)展、華發(fā)股份、建發(fā)股份；（2）地方國企/城投/化債：城投控股、城建發(fā)展、信達地產(chǎn)；（3）中介：貝殼；（4）物業(yè)屬于跟漲：華潤萬象生活、保利物業(yè)、中海物業(yè)、綠城服務、招商積余等。
　　風險提示：政策落地不及預期、需求復蘇不及預期、房企出險風險蔓延。