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摘要：保利置業(yè)集團(tuán)公布2025年中報(bào)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入184.4億元，同比增長(zhǎng)48.1%；歸母凈利潤(rùn)2.1億元，同比下降44.3%。
　　受結(jié)算規(guī)模增加，公司營(yíng)收同比增長(zhǎng)，但業(yè)績(jī)?nèi)匀怀袎?。上半年公司營(yíng)收同比增長(zhǎng)48.1%，得益于項(xiàng)目竣工交樓結(jié)轉(zhuǎn)收入增加，上半年公司結(jié)算面積81.4萬(wàn)平，同比增長(zhǎng)20.8%，結(jié)算金額173.7億元，同比增長(zhǎng)52.5%。但歸母凈利潤(rùn)同比下降44.3%，主要原因：1）投資收益為-9.5億元，較2024年同期減少10.5億元。2）少數(shù)股東損益0.2億元，較2024年同期增加1.4億元。不過公司未來(lái)業(yè)績(jī)?nèi)杂斜Ｕ希?025年6月末公司預(yù)收賬款409億元，同比雖然下降8.2%，但預(yù)收賬款/上年?duì)I收達(dá)1.02X。
　　在行業(yè)利潤(rùn)率普遍下行的情況下，公司毛利率有所提升。上半年公司毛利率17.5%，同比提升3.2個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，公司持續(xù)加強(qiáng)各項(xiàng)費(fèi)用管控，三費(fèi)率同比下降2.0個(gè)百分點(diǎn)至10.7%。但受投資收益下滑以及少數(shù)股東損益占比增加的影響，公司凈利率、歸母凈利潤(rùn)率分別為1.3%、1.1%，同比分別下降0.7、1.9個(gè)百分點(diǎn)。年化后的ROE也因利潤(rùn)率下行同比下降了1.0個(gè)百分點(diǎn)至1.2%。
　　資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，融資通道暢通，“三道紅線”指標(biāo)全面轉(zhuǎn)綠。截至2025年6月末，公司有息負(fù)債規(guī)模682億元，同比下降8.6%。債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，一年內(nèi)到期有息負(fù)債占比26%，同比下降4個(gè)百分點(diǎn)。按債務(wù)類型分布來(lái)看，銀行貸款占比59%，債券占比35%，信托貸款占比3%，CMBS占比3%。公司融資渠道暢通，獲取了70億元公司債券和70億元中期票據(jù)的額度，并在上半年完成了40億元公司債券的發(fā)行，票面利率僅2.46%-2.66%，通過有息負(fù)債規(guī)模的壓降和積極置換，公司平均融資成本較2024年末下降48BP至2.90%。截至2025年6月末，公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.5%，同比下降2.7個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率為85.7%，同比下降5.2個(gè)百分點(diǎn)；公司持有現(xiàn)金283億元，雖然現(xiàn)金規(guī)模同比下降15.7%，但現(xiàn)金短債比仍有1.6X，同比提升了0.13X?！叭兰t線”指標(biāo)均有改善，公司從2024年年末的“黃檔房企”成功變?yōu)椤熬G檔房企”。
　　銷售排名提升至行業(yè)第15位，上海市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)異。2025年1-7月公司實(shí)現(xiàn)銷售金額295億元，同比下降13.5%，根據(jù)克而瑞，銷售金額排名行業(yè)第15位，較2024年排名上升2位；實(shí)現(xiàn)銷售面積106萬(wàn)平，同比下降18.5%；銷售均價(jià)2.79萬(wàn)元/平，同比提升6.1%；銷售權(quán)益比63%，同比下降5個(gè)百分點(diǎn)。公司2025年的銷售目標(biāo)為500億元，1-7月的銷售額已經(jīng)完成目標(biāo)的59%。上半年公司長(zhǎng)三角市場(chǎng)銷售額146.1億元，同比增長(zhǎng)29.9%，占公司銷售額的比重為55%，同比提升15個(gè)百分點(diǎn)，其中上海市場(chǎng)銷售金額達(dá)60.8億元，同比增長(zhǎng)49.0%，占公司銷售額的比重為23%，同比提升8個(gè)百分點(diǎn)。公司上半年首開項(xiàng)目有2個(gè)，分別為上海保利海上印和寧波保利朗玥華章，下半年公司計(jì)劃推出9個(gè)全新樓盤，分別為上海楊浦項(xiàng)目，杭州西湖區(qū)、西園七路、蕭山3個(gè)項(xiàng)目，廣州荔灣項(xiàng)目，深圳寶安項(xiàng)目，濟(jì)南歷下區(qū)、天橋2個(gè)項(xiàng)目，威海環(huán)翠項(xiàng)目。
　　公司重視項(xiàng)目拓展質(zhì)量，今年以來(lái)拿地強(qiáng)度較高。上半年公司共獲取9宗地塊，新增土儲(chǔ)面積118.3萬(wàn)平，同比增長(zhǎng)77.1%，拿地權(quán)益比例為74%。根據(jù)業(yè)績(jī)會(huì)公布的數(shù)據(jù)，新增土儲(chǔ)平均土地成本為2.85萬(wàn)元/平，以此計(jì)算，公司上半年拿地金額為337億元，拿地強(qiáng)度（拿地金額/銷售金額）高達(dá)126%。以拿地金額來(lái)計(jì)算，在上海、杭州和廣州三個(gè)城市的拿地金額占比達(dá)88%。截至2025年6月末，公司持有總土地儲(chǔ)備1308萬(wàn)平，平均土地成本為1.11萬(wàn)元/平，其中在建面積512萬(wàn)平，待建面積796萬(wàn)平，權(quán)益土儲(chǔ)920萬(wàn)平，土儲(chǔ)權(quán)益比例70%。從區(qū)域分布來(lái)看，總土儲(chǔ)中長(zhǎng)三角占比22%，大灣區(qū)占比23%，西南地區(qū)占比30%，從城市能級(jí)來(lái)看，總土儲(chǔ)中一線城市占比30%，二線城市占比45%。
　　其他業(yè)務(wù)穩(wěn)步發(fā)展。1）投資物業(yè)：公司持有多個(gè)一線和二線省會(huì)城市的投資物業(yè)和酒店，其中投資物業(yè)總建面68.1萬(wàn)平，同比增加1.8%。2）物業(yè)管理：公司旗下物業(yè)管理公司涉及住宅、商業(yè)、辦公樓、酒店和劇院等多種類型物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)，上半年公司旗下物業(yè)管理公司實(shí)現(xiàn)收入6.25億元，同比增長(zhǎng)6.7%，物業(yè)管理項(xiàng)目318個(gè)，在管面積5409萬(wàn)平，同比增長(zhǎng)7.0%。
　　投資建議與盈利預(yù)測(cè)：
　　在此輪行業(yè)深度調(diào)整周期中，保利置業(yè)作為銷售和拿地均有顯著突破的“小而美”的房企，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，經(jīng)營(yíng)端韌性凸顯。我們認(rèn)為，公司的核心亮點(diǎn)有：1）作為一家老牌央企背景的房企，股東實(shí)力雄厚。2）當(dāng)前經(jīng)營(yíng)韌性凸顯，公司逆勢(shì)取得突破。2025年上半年銷售規(guī)模排名再度提升，核心區(qū)域業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)增加。同時(shí)，公司保持較強(qiáng)的投資強(qiáng)度，在區(qū)域、項(xiàng)目和合作的選擇上注重聚焦性和安全性，近兩年重點(diǎn)加倉(cāng)了長(zhǎng)三角、上海地區(qū)，搶占市場(chǎng)修復(fù)先機(jī)，土儲(chǔ)中一二線城市占比較高。3）由于整體規(guī)模不大，根據(jù)市場(chǎng)情況適時(shí)掉頭、快速調(diào)整戰(zhàn)略。我們認(rèn)為，公司目前已經(jīng)基本調(diào)整到位，未來(lái)將朝更穩(wěn)健更正向的方向發(fā)展。當(dāng)前公司已售未結(jié)資源充裕，且毛利率水平不低，能夠?yàn)槲磥?lái)結(jié)算奠定基礎(chǔ)。我們預(yù)計(jì)公司2025-2027