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行業(yè)點評
　　本周A股地產、港股地產、港股物業(yè)均下跌。本周（8.30-9.5）申萬A股房地產板塊漲跌幅為-1.5%，在各板塊中位列第24；恒生港股房地產板塊漲跌幅為+0.1%，在各板塊中位列第8。本周恒生物業(yè)服務及管理指數漲跌幅為0.7%，恒生中國企業(yè)指數漲跌幅為+1.2%，滬深300指數漲跌幅為-0.8%；物業(yè)指數對恒生中國企業(yè)指數和滬深300的相對收益分別為-1.9%和+0.1%。
　　土地市場溢價率有所回升。本周（8.30-9.5）全國300城宅地成交建面812萬㎡，單周環(huán)比-1%，單周同比-11%，平均溢價率6%。2025年初至今，全國300城累計宅地成交建面25586萬㎡，累計同比-6.8%；年初至今，綠城中國、中海地產、保利發(fā)展、建發(fā)房產、濱江集團的權益拿地金額位居行業(yè)前五。
　　本周(8.30-9.5)47個城市商品房銷售332萬方，成交量環(huán)比+0%，同比+1%，整體維持季節(jié)性低位；7月新房售價環(huán)比-0.3%，環(huán)比跌幅持平，同比-3.4%，同比降幅持續(xù)收窄；結合量價，景氣度下行趨緩。本周分能級來看：一線城市周環(huán)比+16%，周同比-17%；二線城市周環(huán)比-12%，周同比+10%；三四線城市周環(huán)比+5%，周同比+4%。
　　本周(8.30-9.5)22個城市二手房成交207萬方，成交量環(huán)比-11%，同比+11%，與去年同期水平相當；7月二手房售價環(huán)比-0.5%，環(huán)比降幅略有收窄，同比-5.9%，同比降幅持續(xù)收窄；結合量價，景氣度底部企穩(wěn)。本周分能級來看：一線城市周環(huán)比+0%，周同比+8%；二線城市周環(huán)比-16%，周同比+5%；三四線城市周環(huán)比-17%，周同比+36%。
　　深圳進一步優(yōu)化地產政策，限購、房貸利率、公積金提取、企事業(yè)單位購房條件等均做調整。本輪深圳出臺的地產政策包括：（1）符合條件的居民家庭在羅湖區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)范圍內不限購；（2）商貸不再區(qū)分首套二套統(tǒng)一利率；（3）企事業(yè)單位購房條件再放松；（4）優(yōu)化多項公積金提取政策。與前期上海、北京出臺的政策相比，在限購優(yōu)化政策方面，深圳放開的區(qū)域更多，且非限購地區(qū)對社保無要求，政策力度更大；在利率方面，深圳與上海類似，取消首套與二套的利率區(qū)分。此外，深圳針對企事業(yè)單位取消限購，有效擴大購房群體。隨著后續(xù)進入傳統(tǒng)“金九銀十”的成交旺季，企業(yè)推盤積極性提升，預計政策有望逐步顯效。
　　頭部房企拿地積極性凸顯。根據克而瑞的數據顯示，截至2025年8月末，新增土儲貨值百強門檻值為31.9億元，同比下降6%，降幅持續(xù)收窄；新增總價百強門檻值為15.4億元，同比提升12%；新增建面百強門檻值為30.4萬平方米，同比回升8%?？們r門檻同比增速好于建面?zhèn)让娣从吵霎斍捌髽I(yè)拿地更集中在核心城市高總價、高貨值地塊。此外截至2025年前8月，銷售百強房企拿地集中度保持高位，TOP10房企新增貨值占百強的70%，市場格局進一步集中于頭部企業(yè)。綜合來看，當前土地市場呈現的趨勢為頭部房企持續(xù)專注于核心城市核心地塊，若后續(xù)成交有所改善，頭部房企由于當前積極拿地，有望領先行業(yè)見底。
　　投資建議
　　近期北上深等一線城市均落地優(yōu)化限購政策，預計進入四季度地產成交量有望迎來反彈，助推基本面進一步止跌回穩(wěn)?？紤]到美聯(lián)儲降息預期提升刺激流動性，當前地產板塊估值偏低，建議逢低配置地產股。推薦穩(wěn)健經營同時有望受益于潛在政策利好的標的：開發(fā)商首推重點布局深耕核心一二線城市，主打改善產品，具備持續(xù)拿地能力的房企，如建發(fā)國際集團、綠城中國、中國海外發(fā)展。中介推薦受益于政策利好不斷落地，一二手房市場活躍度提升，擁有核心競爭力的中介平臺貝殼、我愛我家；物管商管推薦物管穩(wěn)健發(fā)展、商管絕對龍頭、積極分紅的華潤萬象生活。
　　風險提示
　　寬松政策對市場提振不佳；三四線城市恢復力度弱；房企出現債務違約