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核心觀點(diǎn)
　　止跌回穩(wěn)的政策目標(biāo)一定程度上對(duì)市場(chǎng)預(yù)期曾有所提振，但4月以來邊際下行壓力再次加大，產(chǎn)業(yè)政策寬松概率逐步提高，后續(xù)只是節(jié)奏問題。周期位置角度，行業(yè)量?jī)r(jià)快速下行階段可能已經(jīng)過去，核心區(qū)和好房子具備結(jié)構(gòu)性亮點(diǎn)。去年4月和9月對(duì)應(yīng)優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股的底部區(qū)間，當(dāng)前股票位置較底部的溢價(jià)并不大，且市場(chǎng)整體估值抬升也提供了補(bǔ)漲空間。重視具備輕庫存、好區(qū)域和產(chǎn)品力的龍頭房企，以及擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流的龍頭經(jīng)紀(jì)、商業(yè)地產(chǎn)和央國(guó)企物管。
　　周度核心內(nèi)容跟蹤
　　市場(chǎng)：本周長(zhǎng)江房地產(chǎn)指數(shù)-0.68%，相對(duì)滬深300的超額收益為+0.13%，行業(yè)排名相對(duì)居中（16/32）；年初至今長(zhǎng)江房地產(chǎn)指數(shù)+5.29%，相對(duì)滬深300的超額收益為-8.07%，行業(yè)排名相對(duì)靠后（26/32）。本周房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)一般，開發(fā)類和物管類以下跌為主，收租類有漲有跌。
　　政策：深圳進(jìn)一步優(yōu)化住房限購政策、調(diào)整企事業(yè)單位購房政策、優(yōu)化信貸政策等。
　　中央：住建部召開2025年部機(jī)關(guān)法治工作會(huì)議，重點(diǎn)部署高質(zhì)量編制“十五五”住房城鄉(xiāng)建設(shè)立法規(guī)劃，要求深刻領(lǐng)悟黨中央決策部署戰(zhàn)略意圖，強(qiáng)化頂層設(shè)計(jì)和統(tǒng)籌謀劃，并優(yōu)先列入未來五年最急迫、最重要法律法規(guī)。地方：深圳進(jìn)一步優(yōu)化住房限購政策、調(diào)整企事業(yè)單位購房政策、優(yōu)化信貸政策等，重點(diǎn)包括，福田、南山、寶安（新安）保留原限購措施，深戶限購2套，非深戶1年社保限購1套，多孩可再買1套；羅湖、寶安（不含新安）、龍崗、龍華、坪山、光明，深戶，或非深戶1年社保，不限套數(shù)，非深戶不滿1年社保，限購2套；鹽田、大鵬新區(qū)取消限購，不限套數(shù)；成年單身按照家庭執(zhí)行限購；房貸利率不再區(qū)分首套和二套。
　　銷售：近期新房及二手備案同比邊際改善。
　　近期樣本城市新房及二手備案同比邊際改善。37城新房成交面積四周滾動(dòng)同比-14.9%，較上周+2.1pct，17城二手房成交面積四周滾動(dòng)同比+6.1%，較上周+3.0pct；年初至今37城新房成交面積累計(jì)同比-6.2%，17城二手房成交面積累計(jì)同比+14.4%。9月截至5日，37城新房成交面積當(dāng)月同比-4.4%，17城二手成交面積當(dāng)月同比+27.1%，12城新房及二手合計(jì)+14.7%。
　　當(dāng)周熱點(diǎn)：哪些產(chǎn)業(yè)政策會(huì)更有力度？
　　近期北上深逐步放開外圍限購，雖然效果相對(duì)有限，但可能意味著新一輪寬松的開啟，還有哪些產(chǎn)業(yè)政策對(duì)穩(wěn)樓市會(huì)更有力度？1、核心區(qū)域放開限購，對(duì)于邊際的影響更大，尤其高端新房市場(chǎng)的價(jià)格天花板將進(jìn)一步抬升，但未必能逆轉(zhuǎn)趨勢(shì)。2、結(jié)構(gòu)性工具定向降低房貸利率，基準(zhǔn)利率約束條件較多，但定向降低房貸利率并未超越當(dāng)前政策框架，住房本身就是最大的消費(fèi)，并且歷史上也有過更高的利率折扣；如果能夠彌合租售比和房貸利率之間的倒掛，房?jī)r(jià)下跌壓力將明顯緩釋。3、公積金存貸利率有較大下調(diào)空間，本輪下降過程相對(duì)偏慢，給未來預(yù)留了更大的相機(jī)抉擇余地，如果還能配合提高額度，則低總價(jià)的剛需類住房就可能企穩(wěn)。4、核心城市舊改貨幣化，有助于擴(kuò)大當(dāng)期需求，之前的高層會(huì)議曾有提及，但實(shí)際落地進(jìn)度偏慢。5、大規(guī)模收儲(chǔ)，可緩解買賣市場(chǎng)供需壓力，但可能加大后續(xù)租賃市場(chǎng)供給壓力。房地產(chǎn)問題的解決，一方面需要產(chǎn)業(yè)政策，另一方面更需要宏觀經(jīng)濟(jì)的正反饋，以提高居民部門的收入增長(zhǎng)預(yù)期。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　1、需求端量?jī)r(jià)持續(xù)低于預(yù)期；2、政策進(jìn)度和效果低于預(yù)期