>> 申萬宏源-國家發(fā)改委728號文的點(diǎn)評：多元資產(chǎn)加速進(jìn)場，擴(kuò)募混裝開辟新途-250914
| 上傳日期： |
2025/9/15 |
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| 794KB |
| 格式： |
pdf 共4頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
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作者： |
彭文玉,朱敏,任奕璇 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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投資提示：
事件：2025年9月12日，國家發(fā)改委辦公廳發(fā)布《國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化申報推薦工作的通知》發(fā)改辦投資〔2025〕782號（以下簡稱“782號文”）。繼2024年7月發(fā)布《國家發(fā)展改革委關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》（以下簡稱“1014號文”），本次782號文的推出，釋放了監(jiān)管關(guān)于公募REITs市場擴(kuò)容擴(kuò)圍提速的積極信號，標(biāo)志著我國公募REITs市場常態(tài)化發(fā)行進(jìn)入新階段。
筑牢成熟資產(chǎn)基石、拓展?jié)摿Y產(chǎn)賽道，助力國資民營協(xié)同發(fā)展。從首發(fā)端的資產(chǎn)類型來看，782號文指出加快收費(fèi)公路、清潔能源、倉儲物流、保租房等成熟資產(chǎn)申報的同時，加大供熱、水利、IDC等潛力資產(chǎn)組織力度，并探索鐵路、港口、特高壓輸電、通信鐵塔、市場化租賃住房、文旅、專業(yè)市場、養(yǎng)老等新資產(chǎn)發(fā)行路徑，加大力度協(xié)調(diào)解決難點(diǎn)堵點(diǎn)問題，幫助項目盡快滿足發(fā)行條件。2024年以來已有61宗公募REITs擬申報或公開招標(biāo)，以文旅（14宗）、公用事業(yè)和產(chǎn)業(yè)園（均為10宗）居多，此外還有供銷市場、冷站設(shè)施、港務(wù)等新資產(chǎn)。從原始權(quán)益人屬性來看，截至2025年9月12日，滬深上市REITs共74只，總市值超2000億元，原始權(quán)益人仍以國央企為主（數(shù)量占比78%），本次明確要建立民間項目專項服務(wù)機(jī)制，支持更多符合條件的民間投資項目上市，與資產(chǎn)類型擴(kuò)容相輔相成。目前公募REITs首發(fā)市場需求旺盛，首發(fā)申購倍數(shù)屢創(chuàng)新高，市場的擴(kuò)容擴(kuò)圍在有效滿足資金需求的同時，也將吸引更多增量資金入場，促進(jìn)公募REITs市場呈現(xiàn)投融資兩旺的正向循環(huán)。
擴(kuò)募門檻縮短至6個月，支持跨行業(yè)資產(chǎn)混裝。除了首發(fā)新增，存量擴(kuò)募也是2025年以來政策層面重點(diǎn)支持的擴(kuò)容方向。首先，簡化新購入項目申報流程。782號文指出將簡化擴(kuò)募流程，將REITs擴(kuò)募門檻從上市滿12個月縮短至6個月，且經(jīng)省級發(fā)改部和中央企業(yè)把關(guān)后，國家發(fā)改委將直接受理、優(yōu)先評估并加快推薦。根據(jù)2025年REITs擴(kuò)募情況，自首次公告至交易所受理用時約3-12個月（剔除極端值中航京能光伏REIT），預(yù)期未來公募REITs擴(kuò)募周期將有所縮短。其次，關(guān)于市場廣泛關(guān)注的擴(kuò)募“混裝”，782號文明確在產(chǎn)權(quán)類和經(jīng)營權(quán)類兩大屬性不變的原則下，允許購入同類或具有關(guān)聯(lián)性的不同行業(yè)資產(chǎn)，同類行業(yè)的擴(kuò)募有助于強(qiáng)化特定領(lǐng)域的資產(chǎn)規(guī)模和專業(yè)運(yùn)營能力，形成規(guī)模效應(yīng)；跨行業(yè)擴(kuò)募則將豐富資產(chǎn)多元性，提高底層資產(chǎn)整體的抗風(fēng)險能力。
加大存量項目培育儲備，嚴(yán)把入口關(guān)風(fēng)向不變。為確保常態(tài)化發(fā)行的落實(shí)，避免供給斷層，782號文指出各省級發(fā)展改革部門、有關(guān)中央企業(yè)要按照“儲備一批、組織一批、申報一批”的工作要求，建立基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目工作臺賬，形成滾動接續(xù)的項目動態(tài)推進(jìn)機(jī)制。鼓勵擴(kuò)容并不意味著項目質(zhì)量把關(guān)的降標(biāo)，782號文明確發(fā)改委將按照1014號文規(guī)定的工作事項嚴(yán)格把關(guān)，確保投資管理手續(xù)齊備，并鼓勵提高項目凈回收資金規(guī)模，對于凈回收資金占發(fā)售基金總額比例較高的項目，在符合推薦條件的基礎(chǔ)上，發(fā)改委將優(yōu)先推薦。782號文也指出將上線基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)項目全流程標(biāo)準(zhǔn)化、可追溯的在線管理
風(fēng)險提示：發(fā)行審核節(jié)奏變化和發(fā)行制度調(diào)整的風(fēng)險、申報項目質(zhì)量和數(shù)量變化的風(fēng)險、政策落地不及預(yù)期的風(fēng)險、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的風(fēng)險、系統(tǒng)性風(fēng)險等。
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