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8月單月銷售面積基期調(diào)整同比增速為-10.6%（較上月減少2.7pct），整體新房市場熱度延續(xù)5月以來低位震蕩回落的特征，新房庫存及新增推盤仍在收縮趨勢中或?qū)︿N量上限形成壓制，從結(jié)構(gòu)上看，銷售數(shù)據(jù)走弱或是由于存量項(xiàng)目去化較弱導(dǎo)致，但我們也觀察到22年及以后拿地項(xiàng)目出現(xiàn)利潤率及去化率逐步回升的特征，25年重點(diǎn)房企拿地力度也筑底回升，在未來2-3年可能出現(xiàn)增量項(xiàng)目去化率及利潤率改善和存量項(xiàng)目去化依舊緩慢并存的特征；8月單月竣工面積基期調(diào)整同比增速為-21.4%（較上月增加8.0pct），8月單月竣工同比底部小幅回升。根據(jù)銷售、新開工等領(lǐng)先指標(biāo)，維持判斷“竣工同比在26年下半年之前或持續(xù)處于偏低位置”；
　　8月單月新開工面積基期調(diào)整同比增速為-20.3%（較上月減少4.8pct），8月單月新開工同比繼續(xù)回落，根據(jù)拿地對新開工的領(lǐng)先關(guān)系，維持判斷“下半年新開工同比整體呈先升后降趨勢，同比峰值有望接近正負(fù)零”；中期角度，考慮到增量項(xiàng)目對應(yīng)資產(chǎn)負(fù)債表略微擴(kuò)張，存量項(xiàng)目對應(yīng)資產(chǎn)負(fù)債表持續(xù)收縮，判斷整體開工投資或呈現(xiàn)一個(gè)“W底”的震蕩過程，短期難以出現(xiàn)V型反轉(zhuǎn)；
　　8月單月開發(fā)投資金額基期調(diào)整同比增速為-19.5%（較上月減少2.4pct），當(dāng)前施工面積仍在下滑，但投資同比較施工面積同比下滑更快，或反映房企施工強(qiáng)度較弱，其背后或受銷售市場熱度持續(xù)走弱影響銷售回款，壓制經(jīng)營性支出導(dǎo)致；判斷短期內(nèi)房企施工強(qiáng)度或難以出現(xiàn)明顯反彈，結(jié)合施工規(guī)模收縮判斷建安投資仍持續(xù)承壓，進(jìn)而影響整體開發(fā)投資；
　　8月單月到位資金基期調(diào)整同比增速為-11.9%（較上月增加3.9pct），結(jié)構(gòu)上，“國內(nèi)貸款”同比增速持續(xù)高于“新開工”或與“白名單”融資模式下部分房企借新還舊以及調(diào)整融資渠道等有關(guān)，“自籌資金”同比增速趨勢與“新開工”基本一致，“銷售類到位資金”同比同步于銷售額同比基本持平；8月末房地產(chǎn)資金鏈指數(shù)趨勢值小幅回升至116%，目前仍處于歷史較低水平，往后看，在供需兩端政策逐步落地下，部分企業(yè)資金面有望改善；8月70城新房房價(jià)環(huán)比跌幅略有收窄，結(jié)構(gòu)上二三線城市環(huán)比跌幅較大，8月70城新房房價(jià)環(huán)比-0.30%（環(huán)比負(fù)增速幅度較上月縮小0.01pct），其中，新房房價(jià)一線城市環(huán)比-0.1%，二線環(huán)比-0.3%，三線環(huán)比-0.4%；二手房房價(jià)環(huán)比跌幅繼續(xù)擴(kuò)大，結(jié)構(gòu)上一線城市環(huán)比跌幅大于二三線，8月70城二手房房價(jià)環(huán)比-0.58%（環(huán)比負(fù)增速幅度較上月擴(kuò)大0.04pct），其中，二手房房價(jià)一線城市環(huán)比-1.0%，二線環(huán)比-0.6%，三線環(huán)比-0.5%；
　　投資建議：（一）判斷凈租金回報(bào)率與按揭利率之差收窄是推動(dòng)新房及二手房的合計(jì)總需求筑底的關(guān)鍵觀察點(diǎn)；重視在供應(yīng)縮量預(yù)期、供給品質(zhì)優(yōu)化以及購房者畫像顯著分化推動(dòng)下，新房市場供需環(huán)境較二手房更早出現(xiàn)改善的可能；（二）判斷現(xiàn)房銷售相關(guān)政策或難以“一刀切”，更大概率以試點(diǎn)形式逐步推進(jìn)；判斷城市更新工作或非“大拆大建”，而是更強(qiáng)調(diào)城市功能完善和品質(zhì)提升等，一線城市限購放松政策效果有待觀察；（三）從考慮潛在減值壓力調(diào)整后的PB估值水平來看，當(dāng)前板塊調(diào)整后PB約1.0倍，已基本反應(yīng)現(xiàn)房銷售等對商業(yè)模式影響的擔(dān)憂，認(rèn)為板塊已進(jìn)入投資區(qū)間；關(guān)注擁有歷史穩(wěn)定的“持續(xù)內(nèi)生性現(xiàn)金流創(chuàng)造能力”記錄的高質(zhì)量周轉(zhuǎn)公司【招商蛇口】【保利發(fā)展】【中國海外發(fā)展】等及區(qū)域相對更聚焦的【濱江集團(tuán)】【綠城中國】等，尤其是“啞鈴策略”下關(guān)注股息率高、業(yè)績相對穩(wěn)健的【華潤置地】等，以及隨著債務(wù)償付壓力下降存在估值修復(fù)機(jī)會(huì)的【金地集團(tuán)】【龍湖集團(tuán)】等，以及業(yè)績增長及分紅穩(wěn)定的物企【華潤萬象生活】【保利物業(yè)】【綠城服務(wù)】【招商積余】等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地情況不及預(yù)期，供需關(guān)系改善不及預(yù)期，市場流動(dòng)性改善不及預(yù)期，估值修復(fù)不及預(yù)期，房地產(chǎn)行業(yè)變化向上下游傳導(dǎo)不及預(yù)期等。