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行業(yè)點(diǎn)評(píng)
　　本周A股地產(chǎn)上漲、港股地產(chǎn)、港股物業(yè)均下跌。本周（9.13-9.19）本周申萬(wàn)A股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為+0.7%，在各板塊中位列第9；恒生港股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為-2.8%，在各板塊中位列第11。本周恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)漲跌幅為-1.7%，恒生中國(guó)企業(yè)指數(shù)漲跌幅為+1.1%，滬深300指數(shù)漲跌幅為-0.4%；物業(yè)指數(shù)對(duì)恒生中國(guó)企業(yè)指數(shù)和滬深300的相對(duì)收益分別為-2.8%和-1.2%。
　　土地市場(chǎng)溢價(jià)率處于低位。本周（9.13-9.19）全國(guó)300城宅地成交建面1118萬(wàn)㎡，單周環(huán)比43%，單周同比6%，平均溢價(jià)率3%。2025年初至今，全國(guó)300城累計(jì)宅地成交建面27693萬(wàn)㎡，累計(jì)同比-7.2%；年初至今，中海地產(chǎn)、綠城中國(guó)、保利發(fā)展、建發(fā)房產(chǎn)、濱江集團(tuán)的權(quán)益拿地金額位居行業(yè)前五。
　　本周(9.13-9.19)47個(gè)城市商品房銷售302萬(wàn)方，成交量環(huán)比+5.0%，同比+34.4%，整體高于季節(jié)性低位；8月新房售價(jià)環(huán)比-0.3%，環(huán)比跌幅持平，同比-3.0%，同比降幅持續(xù)收窄；結(jié)合量?jī)r(jià)，景氣度下行趨緩。本周分能級(jí)來(lái)看：一線城市周環(huán)比+20%，周同比+46%；二線城市周環(huán)比-3%，周同比+33%；三四線城市周環(huán)比+5%，周同比+30%。
　　本周(9.13-9.19)22個(gè)城市二手房成交235萬(wàn)方，成交量環(huán)比-1.2%，同比+56.9%，高于去年同期水平；8月二手房售價(jià)環(huán)比-0.6%，環(huán)比降幅略有擴(kuò)大，同比-5.5%，同比降幅持續(xù)收窄；結(jié)合量?jī)r(jià)，景氣度底部企穩(wěn)。本周分能級(jí)來(lái)看：一線城市周環(huán)比+9%，周同比+79%；二線城市周環(huán)比-5%，周同比+43%；三四線城市周環(huán)比-11%，周同比+53%。
　　地產(chǎn)數(shù)據(jù)止跌回穩(wěn)仍需發(fā)力。2025年1-8月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比-12.9%，降幅擴(kuò)大0.9pct；新開工面積同比19.5%，降幅擴(kuò)大0.1%；竣工面積同比-17.0%，降幅擴(kuò)大0.5pct；銷售面積同比-4.7%，降幅擴(kuò)大0.7pct;銷售金額同比7.3%，降幅擴(kuò)大0.8pct。全國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比維持下滑趨勢(shì)。8月份70城新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.3%,跌幅與上月持平;同比下跌3.0%，跌幅收窄0.4pct；70城二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.6%，跌幅擴(kuò)大0.1pct;同比下跌5.5%，跌幅收窄0.4pct；其中一線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比下滑1.0%，與上個(gè)月持平。
　　上海房產(chǎn)稅新政細(xì)化落地。2025年9月19日，上海財(cái)政局發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)有關(guān)政策的通知》，這一通知是對(duì)8月25日上海樓市新政中關(guān)于完善房產(chǎn)稅部分的細(xì)化落地，明確非本市戶籍居民家庭購(gòu)買的第二套及以上住房在合并計(jì)算家庭全部住房面積后，給予人均60m免稅面積扣除?？紤]到近年來(lái)限購(gòu)政策的持續(xù)優(yōu)化調(diào)整，非本市戶籍家庭在上海已經(jīng)可購(gòu)買多套住房，但二套及以上房產(chǎn)稅仍需全額繳納，增加了非本市戶籍家庭購(gòu)買多套住房的持有成本，一定程度影響了購(gòu)房需求釋放。隨著政策正式落地之后，預(yù)計(jì)將對(duì)非本市戶籍家庭購(gòu)買多套住房形成利好，有望進(jìn)一步推動(dòng)成交修復(fù)。。
　　投資建議
　　近期北上深等一線城市已落地優(yōu)化限購(gòu)政策，疊加需求旺季帶動(dòng)基本面有望修復(fù)。此外8月地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示當(dāng)前仍然需要更多的政策出臺(tái)以帶動(dòng)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)，政策預(yù)期持續(xù)處于加碼期。當(dāng)前地產(chǎn)板塊估值偏低，建議逢低配置地產(chǎn)股。推薦穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)同時(shí)有望受益于潛在政策利好的標(biāo)的：開發(fā)商首推重點(diǎn)布局深耕核心一二線城市，主打改善產(chǎn)品，具備持續(xù)拿地能力的房企，如建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、綠城中國(guó)、中國(guó)海外發(fā)展。中介推薦受益于政策利好不斷落地，一二手房市場(chǎng)活躍度提升，擁有核心競(jìng)爭(zhēng)力的中介平臺(tái)貝殼、我愛(ài)我家；物管商管推薦物管穩(wěn)健發(fā)展、商管絕對(duì)龍頭、積極分紅的華潤(rùn)萬(wàn)象生活。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　寬松政策對(duì)市場(chǎng)提振不佳；三四線城市恢復(fù)力度弱；房企出現(xiàn)債務(wù)違約