>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)第39周周報(bào)(2025年9月20日-2025年9月26日)：本周新房二手房成交同比成交均轉(zhuǎn)弱；上海“好房子”標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則正式落地-250929
| 上傳日期： |
2025/9/29 |
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| 4734KB |
| 格式： |
pdf 共25頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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新房成交面積環(huán)比增幅擴(kuò)大，同比由正轉(zhuǎn)負(fù)；二手房成交面積環(huán)比由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比增幅收窄；新房庫存面積環(huán)比增幅擴(kuò)大，同比降幅收窄；去化周期同環(huán)比均上漲。
核心觀點(diǎn)
新房成交面積環(huán)比增幅擴(kuò)大，同比由正轉(zhuǎn)負(fù)。40城新房成交面積為229.9萬平，環(huán)比上升23.0%，同比下降7.7%，同比增速較上周下降33.5個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三四線城市新房成交面積環(huán)比增速分別為9.8%、45.0%、-3.0%，同比增速分別為4.4%、1.9%、-42.5%。一、二線城市同比漲幅較上周分別收窄53.6、13.6個(gè)百分點(diǎn)，三線城市同比增速較上周下降52.8個(gè)百分點(diǎn)。
二手房成交面積環(huán)比由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比增幅收窄。18城二手房成交面積為164.3萬平，環(huán)比上升1.8%，同比上升6.0%，同比漲幅較上周收窄36.7個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三四線城市環(huán)比增速分別為-8.6%、12.2%、-12.0%，同比增速分別為25.5%、6.9%、-34.0%。其中，一、二線城市同比漲幅較上周分別收窄41.2、32.0個(gè)百分點(diǎn)，三四線城市同比增速較上周下降34.6個(gè)百分點(diǎn)。
新房庫存面積環(huán)比增幅擴(kuò)大，同比降幅收窄；去化周期同環(huán)比均上漲。12城新房庫存面積為11434萬平，環(huán)比增速為0.7%，同比增速為-12.7%；去化周期為22.1個(gè)月，環(huán)比上升1.4個(gè)月，同比上升0.3個(gè)月。一、二、三四線城市新房庫存面積去化周期分別為21.0、20.2、102.5個(gè)月，一、二、三四線城市環(huán)比分別上升0.8、1.9、15.2個(gè)月，一、三四線城市同比分別上升0.4、25.3個(gè)月、二線城市同比下降0.7個(gè)月。
土地市場(chǎng)同環(huán)比均量價(jià)齊漲；溢價(jià)率同環(huán)比均下降。百城全類型成交土地規(guī)劃建筑面積為1761.6萬平，環(huán)比上升57.2%，同比上升41.8%；成交土地總價(jià)為447.1億元，環(huán)比上升210.7%，同比上升43.5%；成交土地樓面均價(jià)為2538元/平，環(huán)比上升97.6%，同比上升1.2%；土地溢價(jià)率為1.2%，環(huán)比下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，同比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)。
房企國內(nèi)債券發(fā)行量同環(huán)比均上升。房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)債券總發(fā)行量為150.1億元，環(huán)比上升104.8%，同比上升75.8%（前值：-46.9%）。總償還量為135.7億元，環(huán)比上升23.2%，同比上升74.0%（前值：8.7%）；凈融資額為14.4億元。
板塊收益有所下降。房地產(chǎn)行業(yè)絕對(duì)收益為-0.2%，較上周下降0.9pct，房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)收益（相對(duì)滬深300）為-1.2%，較上周下降2.4pct。房地產(chǎn)板塊PE為32.74X，較上周上升1.07X。
政策
9月26日，上海市規(guī)劃和自然資源局印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)本市住宅品質(zhì)提升的規(guī)劃資源若干意見》，上?！昂梅孔印睒?biāo)準(zhǔn)細(xì)則正式落地。新規(guī)對(duì)住宅陽臺(tái)設(shè)計(jì)進(jìn)行了細(xì)致規(guī)范，通過“半面積計(jì)容”的方式，允許戶型配置更大的陽臺(tái)；明確外立面干掛石材、鋁板等裝飾面層不計(jì)入容積率，這將提升開發(fā)商升級(jí)外立面的積極性；還鼓勵(lì)架空層和風(fēng)雨連廊不計(jì)入容積率，將促使開發(fā)商樂于打造豐富的居民公共設(shè)施空間。新規(guī)下，上海新房市場(chǎng)的產(chǎn)品品質(zhì)將得到較大提升，對(duì)于普通購房者而言，新規(guī)也有助于得房率的實(shí)質(zhì)提升和居住體驗(yàn)的改善。
投資建議：
從我們跟蹤的高頻數(shù)據(jù)來看，受一線城市新政后成交修復(fù)的帶動(dòng)以及低基數(shù)的影響，9月新房、二手房成交同環(huán)比均有改善，但整體局面的持續(xù)性仍有待觀察。當(dāng)下價(jià)格絕對(duì)值仍然在走低、庫存上升、居民信心也較弱，且去年四季度開始銷售基數(shù)較高，因此接下來的市場(chǎng)可能仍會(huì)面臨一定壓力。地產(chǎn)從標(biāo)的來看，一方面，流動(dòng)性安全、重倉高能級(jí)城市、產(chǎn)品力突出的房企或更具備α屬性；另一方面，得益于化債、政策紓困、銷售改善等多重邏輯下的困境反轉(zhuǎn)的標(biāo)的或具備更大的估值修復(fù)彈性。
現(xiàn)階段我們建議關(guān)注四條主線：1）基本面穩(wěn)定、在一二線核心城市的銷售和土儲(chǔ)占比高、在重點(diǎn)城市的市占率較高的房企：濱江集團(tuán)、華潤置地、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際集團(tuán)。2）從2024年以來在銷售和拿地上都有顯著突破的“小而美”房企：保利置業(yè)集團(tuán)、城投控股。3）經(jīng)營或策略上有增量或變化的房企：新城控股、金地集團(tuán)、龍湖集團(tuán)。4）受益于二手房市場(chǎng)持續(xù)量價(jià)修復(fù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司：貝殼-W、我愛我家。
風(fēng)險(xiǎn)提示：
房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)；銷售超預(yù)期下行；融資收緊。
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