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投資要點(diǎn)
　　歷史復(fù)盤：購(gòu)房意愿與能力均提升，供需格局優(yōu)化帶來(lái)上輪中國(guó)香港房?jī)r(jià)企穩(wěn)。上輪周期中國(guó)香港樓市自1997年開始調(diào)整，2003年逐步筑底企穩(wěn)，梳理其止跌回穩(wěn)前后特征，可以發(fā)現(xiàn)：1）經(jīng)濟(jì)及收入預(yù)期好轉(zhuǎn)、房?jī)r(jià)下跌帶來(lái)置業(yè)門檻下降，居民購(gòu)房能力提升；2）租金回報(bào)率逐步超過(guò)或接近理財(cái)及房貸利率，租金相對(duì)吸引力提升，帶來(lái)購(gòu)房意愿改善；3）需求端逐步恢復(fù)，疊加新增供應(yīng)大幅下降，最終帶來(lái)供需格局優(yōu)化、房?jī)r(jià)逐步企穩(wěn)。
　　當(dāng)前展望：積極因素有望形成共振，本輪中國(guó)香港樓市或接近調(diào)整尾聲。本輪中國(guó)香港樓市自2021年開始調(diào)整，2021.9-2025.3房?jī)r(jià)累計(jì)下跌28.4%，但2025Q2房?jī)r(jià)現(xiàn)企穩(wěn)跡象，我們認(rèn)為本輪樓市調(diào)整或接近尾聲：1）中國(guó)香港GDP及可支配收入增速企穩(wěn)、疊加股市上漲，居民供樓負(fù)擔(dān)大幅減輕，購(gòu)房能力增強(qiáng)；2）2025年私人住宅租金回報(bào)率接近按揭利率及政府十年期債券收益率，購(gòu)房相對(duì)吸引力增強(qiáng)；3）2024年以來(lái)中國(guó)香港一二手住宅成交量已同比增長(zhǎng)，2025年人口恢復(fù)凈流入疊加高端人才引入，需求端基本面穩(wěn)固，供給端持續(xù)收縮帶來(lái)庫(kù)存不斷消耗，供需格局改善有望帶來(lái)價(jià)格逐步企穩(wěn)。
　　企業(yè)格局：頭部房企市占率集中，樓市上行期業(yè)績(jī)及股價(jià)彈性大。2024年中國(guó)香港TOP5房企銷售額市占率46.8%，頭部房企根據(jù)市場(chǎng)變化調(diào)整拿地及推盤節(jié)奏，并通過(guò)舊樓重建、農(nóng)地變性換地等方式控制土地成本，在上行期增加拿地及供貨享受房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的紅利。歷史來(lái)看市場(chǎng)上行期頭部房企業(yè)績(jī)及股價(jià)彈性較大，如2003-2021年中國(guó)香港房?jī)r(jià)震蕩上行，信和置業(yè)區(qū)間股價(jià)最大漲幅達(dá)1510.9%。同時(shí)港資房企通過(guò)多元化布局平滑開發(fā)業(yè)績(jī)波動(dòng)，2024年五大房企平均物業(yè)租賃收入占比25.2%，最新股價(jià)對(duì)應(yīng)股息率3.8%-6.5%，亦具備相對(duì)吸引力。
　　投資建議：2024年以來(lái)中國(guó)香港樓市成交量持續(xù)恢復(fù)，2025Q2價(jià)格端亦現(xiàn)企穩(wěn)跡象，而本地頭部企業(yè)市占率高，樓市上行期業(yè)績(jī)及股價(jià)彈性較大，同時(shí)通過(guò)多元化布局平滑業(yè)績(jī)波動(dòng)，分紅具有吸引力，建議關(guān)注中國(guó)香港本地發(fā)展商新鴻基地產(chǎn)、恒基地產(chǎn)、信和置業(yè)等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：1）中國(guó)香港樓市復(fù)蘇不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；2）港資地產(chǎn)業(yè)績(jī)大幅下行風(fēng)險(xiǎn)；3）中國(guó)香港經(jīng)濟(jì)及居民收入恢復(fù)不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。