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本周新房成交同比下降與假期錯(cuò)位對比有一定關(guān)系，本質(zhì)仍是去年基數(shù)抬升和當(dāng)前市場低迷。本周30個(gè)城市新房成交面積為83.5萬平方米，環(huán)比下降55.3%，同比下降53.4%，其中樣本一線城市的新房成交面積為20.5萬方，環(huán)比-63.4%，同比-52.0%；樣本二線城市為42.8萬方，環(huán)比-51.5%，同比-50.4%；樣本三線城市為20.2萬方，環(huán)比-52.5%，同比-59.9%。本周樣本城市新房成交同比有較大下跌，主要是本周（10.4.-10.10）涵蓋國慶假期，同比對比2024年第41周（10.5-10.11）少了2個(gè)工作日時(shí)間。如我們在第39周周報(bào)提示的，2024年在“924”新政后，新房成交曾有過修復(fù)，成交階段反彈在2024國慶后更為明顯，基數(shù)抬升對今年同比數(shù)據(jù)造成壓力。在地產(chǎn)政策維持現(xiàn)行框架無明顯變動的環(huán)境下，我們預(yù)計(jì)今年四季度同比數(shù)據(jù)會持續(xù)承壓，從移動平均曲線走勢看，可能反映為今年四季度曲線較2024年曲線剪刀差的顯著擴(kuò)大。
　　按國慶日歷對齊，今年國慶期間成交表現(xiàn)低迷。2025年國慶中秋雙節(jié)假期（10.1-10.8）8天對比2024年國慶假期（10.1-10.7）7天，我們30個(gè)樣本城市剔除網(wǎng)簽數(shù)據(jù)異?；虿豢杀鹊臒o錫和大連后，2025假期新房成交面積為44.8萬方，同比下降20.7%。其中部分核心城市如北京、上海、深圳、廣州假期成交同比逆勢增長，或與城市層面供應(yīng)和網(wǎng)簽節(jié)奏有關(guān)?？紤]到今年雙節(jié)假期天數(shù)多了一天，整體來看今年假期成交表現(xiàn)低迷。
　　二手房：本周14個(gè)樣本城市二手房成交面積合計(jì)84.3萬方，環(huán)比下降27.9%，同比下降47.9%。其中樣本一線城市的本周二手房成交面積為31.4萬方，環(huán)比-45.6%；樣本二線城市為43.2萬方，環(huán)比-3.2%；樣本三線城市為9.8萬方，環(huán)比-33.5%。年初至今累計(jì)二手房成交面積為8020.1萬方，同比增長16.1%。
　　行情回顧：本周申萬房地產(chǎn)指數(shù)累計(jì)變動幅度為-0.8%，落后滬深300指數(shù)0.30個(gè)百分點(diǎn)，在31個(gè)申萬一級行業(yè)排名第23名。
　　信用債：根據(jù)wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，本周（10.6-10.12）共發(fā)行房企信用債2只，環(huán)比減少4只；發(fā)行規(guī)模共計(jì)9.40億元，環(huán)比減少11.28億元，總償還量29.26億元，環(huán)比減少80.84億元，凈融資額為-19.86億元，環(huán)比增加69.56億元。
　　投資建議：維持行業(yè)“增持”評級。我們認(rèn)為重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)相關(guān)股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼進(jìn)入深水區(qū)，如我們2022、2023年在報(bào)告中反復(fù)闡述，認(rèn)為本輪最終政策力度超過2008、2014年，而現(xiàn)在尚在途中。2、地產(chǎn)作為早周期指標(biāo)，具備指向性作用，配置地產(chǎn)相當(dāng)于配置經(jīng)濟(jì)風(fēng)向標(biāo)。3、行業(yè)競爭格局改善邏輯依舊適用，拿地和銷售表現(xiàn)優(yōu)異的依然是頭部國央企和少量混合所有制及民企，品質(zhì)房企有望在未來的格局中更加受益。4、我們觀點(diǎn)“只看好一線+2/3二線+極少量三線城市”依然奏效，這個(gè)城市組合在銷售前期偶爾反彈時(shí)表現(xiàn)更好也得到了印證。5、供給側(cè)政策，收儲、妥善處置閑置土地等政策有新變化，依然是觀察落地最重要的方向，且可以預(yù)見，一二線仍然更受益。基于以上，我們認(rèn)為2025年下半年仍然是以政策為核心主導(dǎo)力量，板塊主做政策beta，節(jié)奏和倉位控制更重要，配置方向可選：（1）基本面alpha公司：H股的綠城中國、建發(fā)國際集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、華潤置地、中國海外發(fā)展；A股的濱江集團(tuán)、招商蛇口、保利發(fā)展、華發(fā)股份、建發(fā)股份；（2）地方國企/城投/化債：城投控股、城建發(fā)展；（3）中介：貝殼；（4）物業(yè)屬于跟漲：華潤萬象生活、保利物業(yè)、中海物業(yè)、綠城服務(wù)、招商積余等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地不及預(yù)期、需求復(fù)蘇不及預(yù)期、房企出險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)蔓延