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報(bào)告摘要：
　　本周觀點(diǎn)：“金九”銷售邊際改善，“銀十”仍待政策呵護(hù)
　　供應(yīng)回升+新政見效，1-9月百強(qiáng)銷售同比降幅收窄，更多樓市政策值得期待；但由于去年Q4基數(shù)較高，降幅或仍將進(jìn)一步擴(kuò)大，在此背景下更多樓市政策值得期待，具體來說：①拆遷改造提速→上海&廣州拆遷引擎啟動(dòng)，后續(xù)配套政策與資金有望逐漸落實(shí)，其他超大特大城市資金能夠平衡的項(xiàng)目有望參照可行實(shí)施路徑快速推進(jìn)，以持續(xù)優(yōu)化供需結(jié)構(gòu)；②穩(wěn)預(yù)期→一線核心區(qū)限制性政策優(yōu)化空間較大；③防風(fēng)險(xiǎn)→“供給側(cè)”或?qū)⒓涌旎厥臻e置用地與收儲(chǔ)現(xiàn)房進(jìn)度，緩解庫存壓力；④促轉(zhuǎn)型→好房子將從短期拉動(dòng)轉(zhuǎn)向長期支撐市場需求，引導(dǎo)行業(yè)邁入存量新階段。
　　本周（A股929-930；港股929-1003，下同）地產(chǎn):A/H股均跑贏大盤
　　本周A股房地產(chǎn)和港股地產(chǎn)建筑板塊漲跌幅分別為3.01%和1.18%，分別跑贏大盤1.01pct/跑輸大盤2.70pct。本周地產(chǎn)信用債發(fā)行20.68億元，凈融資額-89.42億元。截至2025年10月3日，地產(chǎn)信用債累計(jì)發(fā)行3294.86億元，凈融資額-460.93億元，去年同期為-221.4億元。
　　本周（929-930，下同）REITs指數(shù)漲跌幅為-0.16%
　　本周產(chǎn)權(quán)型REITs指數(shù)收于123.02點(diǎn),漲跌幅為-0.03%;本周特許經(jīng)營權(quán)型REITs指數(shù)收于120.33點(diǎn),漲跌幅為-0.33%;近一個(gè)月，REITs指數(shù)跑輸滬深300指數(shù)5.73pcts，本周領(lǐng)漲或跌幅最小的公募REITs為華夏華潤有巢REIT，漲跌幅為0.65%。
　　百城土地供應(yīng)建面環(huán)比上升，成交建面環(huán)比上升，溢價(jià)率環(huán)比上升
　　本周百城供應(yīng)和成交建面環(huán)比+4.22%/+24.28%，溢價(jià)率+1.77%，一線供應(yīng)和成交建面環(huán)比+53.47%/+15.78%，溢價(jià)率0.00%，二線供應(yīng)和成交建面環(huán)比+3.08%/+35.60%，溢價(jià)率+1.75%,三四線供應(yīng)和成交建面環(huán)比+1.84%/+18.98%，溢價(jià)率+1.81%。
　　新房/二手房四周滾動(dòng)同比分別-76.36%/+21.61%
　　本周新房和二手房成交面積滾動(dòng)四周同比分別-0.61%/+21.61%，累計(jì)同比分別-12.91%/+8.07%。新房端，45城商品房共計(jì)成交267萬㎡，一/二/三四線城市滾動(dòng)四周同比分別+17.16%、-0.96%、-36.45%。
　　投資建議：供應(yīng)增加與新政見效下9月樓市銷售迎來邊際改善，但Q4基數(shù)較高，在此背景下更多樓市政策值得期待。此外樓市已邁入穩(wěn)定與存量新階段，以改造利用為主的城市更新上升為城市發(fā)展核心抓手，建議關(guān)注存量地產(chǎn)三方向：①商業(yè)地產(chǎn)（新城控股+華潤萬象生活）；②物業(yè)管理（綠城服務(wù)）；③房產(chǎn)中介（貝殼w+我愛我家），以及優(yōu)質(zhì)央國企開發(fā)商（中國金茂）。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地不及預(yù)期；信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)蔓延；樓市回暖不及預(yù)期