>> 方正證券-房地產(chǎn)行業(yè)專題報告：香港樓市是怎樣止跌回穩(wěn)的？-251018
| 上傳日期： |
2025/10/20 |
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| 928KB |
| 格式： |
pdf 共14頁 |
來源： |
方正證券 |
| 評級： |
推薦 |
作者： |
王嵩 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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摘要
2024年2月香港全面“撤辣”開啟政策松綁序幕，2025年美聯(lián)儲降息帶動本地利率中樞下移，多重利好共振下，香港樓市從“陰跌不止”轉(zhuǎn)向“量價企穩(wěn)”。
這場止跌回穩(wěn)并非偶然，而是“政策精準(zhǔn)發(fā)力+利率周期傳導(dǎo)+需求結(jié)構(gòu)升級”共同作用的結(jié)果。究竟香港樓市的止跌回穩(wěn)是否穩(wěn)固？撤辣政策的利好如何與利率下行形成共振？
一、核心驅(qū)動因素
政策破局：撤辣拆除交易壁壘。2024年2月全面取消額外印花稅、買家印花稅等“辣招”，1000萬港元物業(yè)購置成本節(jié)省150萬港元（首付門檻降30%），但初期因高利率制約，2024年4-9月樓宇當(dāng)月成交金額從774.56億港元跌至208.38億港元。
利率催化：流動性寬松激活購買力。2025年美聯(lián)儲降息后，金管局注入1294億港元流動性，1個月期HIBOR從4.07%驟降至0.58%，新造按揭利率跌破3.5%，租金回報率超按揭利率，實現(xiàn)“以租養(yǎng)貸”。
需求托底：人才新政補充剛需。截至2025年6月，香港人才引進計劃吸引超22萬人抵港，10萬人獲批，疊加“低利率+置業(yè)補貼”，新市民居住需求成為市場“壓艙石”。
二、趨勢預(yù)判與風(fēng)險提示
支撐力：美聯(lián)儲降息周期延續(xù)（預(yù)期2026年底聯(lián)邦基金利率降至3%）、后續(xù)政策儲備充足（如首置按揭成數(shù)提升）、高才通94%續(xù)簽率釋放持續(xù)需求。
風(fēng)險點：未來三年10.1萬套潛在供應(yīng)或致外圍區(qū)域供需失衡、美國通脹反彈拖累降息節(jié)奏、居民可支配收入增長滯后壓制中端盤需求。
三、內(nèi)地鏡鑒
可借鑒香港“梯度化政策（剛需零稅費、豪宅正常稅費）、暢通化利率傳導(dǎo)（首置房貸定向優(yōu)惠）、分類化需求激活（人才購房補貼）、匹配化供需調(diào)節(jié)（軌交沿線剛需用地供應(yīng)）”，同時需強化“保障房+商品房”雙軌制，三四線城市聚焦去庫存而非盲目利率刺激。
風(fēng)險提示：貨幣政策寬松不及預(yù)期、利率下行不及預(yù)期、居民收入增速修復(fù)不及預(yù)期。
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