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導(dǎo)讀：期內(nèi)新增權(quán)益地價(jià)219億，凈利率3.38%，受永續(xù)債影響，留存收益不增反減。
　　【合約銷售下降12%至889億，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈流出20億】2025年上半年，招商蛇口簽約銷售金額888.94億元，同比下降12%，行業(yè)規(guī)模維持第五；銷售權(quán)益比為65%。期內(nèi)，招商蛇口銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金同比略降2%至648億，但購(gòu)買(mǎi)商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金增長(zhǎng)了11%，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為凈流出20億元。
　　【新增土儲(chǔ)權(quán)益地價(jià)219億，期內(nèi)加大開(kāi)發(fā)與存量去化】2025年上半年，招商蛇口累計(jì)獲取16宗地塊，權(quán)益地價(jià)約219億，占2024全年權(quán)益地價(jià)的65%；同時(shí)也加大了項(xiàng)目的合作力度，新增土儲(chǔ)總價(jià)的權(quán)益比為62%。期末，招商蛇口的存貨中，在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的賬面價(jià)值為2495億元，較期初上升了10%；同時(shí)加大存量項(xiàng)目去化，已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的賬面價(jià)值為783億元，同比下降了9%。
　　【凈利率下降至3.38%，永續(xù)債影響留存收益】2025年上半年，招商蛇口的營(yíng)業(yè)收入515億元，與去年同期大致持平。毛利率14.4%，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率為16.27%；凈利率為3.38%。投資收益同比下降了48%至5.8億，主要是期內(nèi)權(quán)益法核算確認(rèn)的投資收益大幅下降，從同期的10.9億下降至0.7億。值得注意的是，招商蛇口的永續(xù)債利息支出影響企業(yè)留存收益。期間，招商蛇口的凈利潤(rùn)為盈利17.4億，其中歸屬于母公司股東凈利潤(rùn)14.5億，但對(duì)股東分紅高達(dá)17.5億。
　　【三道紅線處于綠檔，有息負(fù)債置換永續(xù)債】期末，招商蛇口持有貨幣資金總額877.64億元，總有息負(fù)債為2332億元。剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率63.10%、凈負(fù)債率66.42%、非受限現(xiàn)金短債比為1.30。上半年末綜合資金成本2.84%，保持行業(yè)領(lǐng)先水平。招商蛇口的有息負(fù)債規(guī)模不減反增，上半年較年初增長(zhǎng)了5%。與此同時(shí)，永續(xù)債規(guī)模連年下降，期末較期初120億下降至58億。
　　【資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收入達(dá)36.6億，部分物業(yè)短期經(jīng)營(yíng)承壓】上半年，招商蛇口管理范圍內(nèi)全口徑資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收入36.6億元，同比上漲4.1%，EBITDA實(shí)現(xiàn)19.0億元，同比上漲0.4%；但部分出租物業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力變大，體現(xiàn)在平均出租率的下降以及平均單價(jià)的下降。