>> 平安證券-【公募REITs】溫故知新說擴募(基礎篇)-251024
| 上傳日期： |
2025/10/24 |
大小： |
1548KB |
| 格式： |
pdf 共20頁 |
來源： |
平安證券 |
| 評級： |
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作者： |
劉璐,陳蔚寧 |
| 下載權限： |
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核心觀點
擴募是REITs的主要融資形式之一。REITs融資可分為舉債、發(fā)行份額兩種形式，其中發(fā)行份額又可以再細分為IPO、擴募。2001年至2025年7月，美國REITs市場舉債、擴募、IPO平均占比分別為49%、47%、4%。我國REITs的杠桿率上限（29%）低于海外市場，使擴募成為更適合我國REITs融資的形式。目前我國REITs已實施的擴募均為定向發(fā)售普通份額，用途以購買資產(chǎn)為主。
我國擴募監(jiān)管體系主要由證監(jiān)會、交易所、發(fā)改委構成，審批發(fā)行流程耗時約9.7個月。REITs擴募規(guī)則中，我們認為對投資者較為重要的有四條：1）IPO之后新購入資產(chǎn)的，同一原始權益人所屬的同一項目原則上應通過同類REITs平臺上市，資產(chǎn)估值無規(guī)模要求。2）REITs上市滿12個月之后才能向交易所申請新購入資產(chǎn)。3）公開擴募定價不低于市價，定向擴募定價不低于市價的90%。4）擴募份額的限售期約相當于IPO的一半，最低限售期6個月。
擴募資產(chǎn)價值略弱于IPO資產(chǎn)，估值也更低。擴募資產(chǎn)價值相對低，評估值/IPO資產(chǎn)評估值中位數(shù)是64%。資產(chǎn)質(zhì)量方面，擴募資產(chǎn)規(guī)模、地域能級、盈利能力也相對不及IPO資產(chǎn)。擴募Cap Rate較IPOCap Rate高0.28pct-0.61pct不等，反映出投資者對資質(zhì)弱于IPO資產(chǎn)的擴募資產(chǎn)要求更高的回報率。
風險提示：REITs擴募案例代表性偏誤、無風險收益率大幅上升、資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)績不及預期。
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