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核心觀點(diǎn)
　　政策持續(xù)支持地產(chǎn)行業(yè)的背景下，行業(yè)銷售降幅出現(xiàn)明顯收窄，我們預(yù)測(cè)2026年市場(chǎng)銷售止跌回穩(wěn)將近，投資因具有一定的滯后性或仍將承壓，預(yù)計(jì)2026年全國(guó)商品房銷售面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、新開工面積、竣工面積的同比增速分別為-5.2%、-9.8%、-13.6%、-10.5%。行業(yè)歷經(jīng)近4年的洗牌后，房企的債務(wù)違約高峰已過(guò)，出險(xiǎn)房企的債務(wù)重組也出現(xiàn)積極進(jìn)展，房地產(chǎn)行業(yè)的投資邏輯已經(jīng)全面從活下去轉(zhuǎn)向再出發(fā)，各賽道的優(yōu)質(zhì)企業(yè)有望取得先發(fā)優(yōu)勢(shì)。開發(fā)賽道中看好土儲(chǔ)集中于核心城市、產(chǎn)品力強(qiáng)的企業(yè)；商業(yè)賽道中看好持有商業(yè)地產(chǎn)豐富優(yōu)質(zhì)、運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)的企業(yè)；物管賽道中看好數(shù)智化程度高、成本管控能力優(yōu)秀的企業(yè)。
　　摘要
　　市場(chǎng)漸近見(jiàn)底，房企財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已明顯下降。在中央政策定調(diào)持續(xù)支持房地產(chǎn)行業(yè)，2022年以來(lái)各地頻繁因城施策、大部分城市的購(gòu)房限制性政策已基本取消的背景下，房地產(chǎn)銷售降幅出現(xiàn)明顯收窄，2025年前9月全國(guó)商品房銷售面積同比下降5.5%，降幅較去年全年收窄7.4個(gè)百分點(diǎn)。我們預(yù)測(cè)2026年市場(chǎng)銷售止跌回穩(wěn)將近，投資因具有一定的滯后性或仍將承壓，預(yù)計(jì)2026年全國(guó)商品房銷售面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、新開工面積、竣工面積的同比增速分別為-5.2%、-9.8%、-13.6%、-10.5%。行業(yè)歷經(jīng)近4年的洗牌后，房企的債務(wù)違約高峰已過(guò)，出險(xiǎn)房企的債務(wù)問(wèn)題解決思路已從展期走向削債，債務(wù)重組也出現(xiàn)積極進(jìn)展。
　　行業(yè)邁向新一輪發(fā)展階段，各賽道的優(yōu)質(zhì)企業(yè)率先再出發(fā)。開發(fā)賽道中，新房市場(chǎng)份額繼續(xù)呈現(xiàn)向核心城市集中的趨勢(shì)，行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的政策定調(diào)下，土儲(chǔ)重倉(cāng)核心城市、產(chǎn)品力強(qiáng)的開發(fā)商將進(jìn)一步筑牢銷售優(yōu)勢(shì)。商業(yè)賽道中，今年以來(lái)全國(guó)消費(fèi)增勢(shì)良好，品牌商業(yè)地產(chǎn)商的旗下商場(chǎng)擁有較市場(chǎng)整體更好的銷售增速表現(xiàn)；對(duì)于持有購(gòu)物中心數(shù)量多、運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)的房企而言，商業(yè)地產(chǎn)已成為其業(yè)績(jī)的一大重要增長(zhǎng)極。物管賽道中，行業(yè)的發(fā)展已從外延式擴(kuò)張走向內(nèi)生型增長(zhǎng)，物管公司回歸服務(wù)主業(yè)，數(shù)智化能力的打造、經(jīng)營(yíng)的進(jìn)一步提質(zhì)增效將更為重要。
　　房地產(chǎn)行業(yè)的投資邏輯已經(jīng)從活下去轉(zhuǎn)向再出發(fā)，重點(diǎn)關(guān)注各賽道的優(yōu)質(zhì)企業(yè)。開發(fā)賽道中看好土儲(chǔ)集中于核心城市、產(chǎn)品力強(qiáng)的企業(yè)，包括中國(guó)金茂、濱江集團(tuán)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、綠城中國(guó)等；商業(yè)賽道中看好持有商業(yè)地產(chǎn)豐富優(yōu)質(zhì)、運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)的企業(yè)，包括華潤(rùn)萬(wàn)象生活、華潤(rùn)置地、新城控股、龍湖集團(tuán)等；物管賽道中看好數(shù)智化程度高、成本管控能力優(yōu)秀的企業(yè)，包括綠城服務(wù)、濱江服務(wù)、南都物業(yè)等。
　　風(fēng)險(xiǎn)分析
　　1、銷售不及預(yù)期：二季度我們關(guān)注的重點(diǎn)城市銷售面積走弱，未來(lái)依舊有繼續(xù)下行或恢復(fù)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)；
　　2、結(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期：施工進(jìn)度受多重因素影響，施工進(jìn)度變慢將導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期；
　　3、房企信用修復(fù)不及預(yù)期：部分高杠桿的民營(yíng)房企出險(xiǎn)可能性仍存，導(dǎo)致行業(yè)整體信用修復(fù)進(jìn)度緩慢，影響房企公開市場(chǎng)債務(wù)的融資規(guī)模與融資成本，進(jìn)而導(dǎo)致行業(yè)竣工及現(xiàn)金流壓力加??；
　　4、宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)：當(dāng)前外部經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不確定性較大，可能影響居民對(duì)經(jīng)濟(jì)以及收入預(yù)期，從而影響購(gòu)房意愿。