>> 中泰證券-REITs行業(yè)證監(jiān)會商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點公告點評：公募REITs邁向“基礎(chǔ)設(shè)施+商業(yè)不動產(chǎn)”雙輪驅(qū)動新階段-251129
| 上傳日期： |
2025/11/29 |
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| 格式： |
pdf 共4頁 |
來源： |
中泰證券 |
| 評級： |
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作者： |
陳希瑞 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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主要事件：2025年11月28日，中國證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點的公告（征求意見稿）》（以下簡稱《公告》），提出積極發(fā)揮多層次資本市場功能，著力推動不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場高質(zhì)量發(fā)展，現(xiàn)就推出商業(yè)REITs試點工作，標(biāo)志著我國公募REITs市場從“基礎(chǔ)設(shè)施單賽道”邁向“基礎(chǔ)設(shè)施+商業(yè)不動產(chǎn)雙輪驅(qū)動”新階段。
產(chǎn)品定義：1.公告明確“商業(yè)不動產(chǎn)REITs是指通過持有商業(yè)不動產(chǎn)以獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流并向基金份額持有人分配收益的封閉式公開募集證券投資基金”，2.涵蓋商業(yè)綜合體、寫字樓、零售商場、酒店等市場化商業(yè)不動產(chǎn)；3.但仍需滿足“權(quán)屬清晰、合規(guī)手續(xù)齊備、已產(chǎn)生持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流”三大核心條件，排除尚未形成實際收益的增量項目。
背景意義：破解商業(yè)地產(chǎn)存量盤活困局的同時是填補(bǔ)投資端優(yōu)質(zhì)標(biāo)的缺口。一方面我國房地產(chǎn)行業(yè)已逐步從增量時代進(jìn)入存量時代，尤其是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，存量盤活空間較大。但長期以來，這些存量資產(chǎn)面臨“流動性差、變現(xiàn)難”問題。發(fā)行商業(yè)地產(chǎn)REITs，能夠促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)逐步從“三高”開發(fā)模式轉(zhuǎn)向資產(chǎn)精細(xì)化運營管理模式，有助于房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。另一方面，經(jīng)過五年探索實踐，REITs市場穩(wěn)步發(fā)展，功能持續(xù)發(fā)揮，在盤活存量資產(chǎn)、提高直接融資比重、滿足居民財富管理需求等方面取得一定成效。從全球成熟市場發(fā)展經(jīng)驗來看，商業(yè)不動產(chǎn)是REITs產(chǎn)品重要的底層資產(chǎn)。商業(yè)不動產(chǎn)具有通過REITs進(jìn)行盤活并拓寬權(quán)益融資渠道的內(nèi)在需求及部條件。
潛在空間：潛在盤活空間在8000-15000億。根據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會，中國整體實體資產(chǎn)的資本價值應(yīng)當(dāng)在150-200萬億元之間，其中狹義的商業(yè)地產(chǎn)(僅指代零售物業(yè)、辦公物業(yè)和酒店)在40-50萬億元，參考美國商業(yè)地產(chǎn)REITs化率約4.8%，我們保守假設(shè)商業(yè)不動產(chǎn)的可證券化率在2%-3%之間，則其市場潛在規(guī)模在8000-15000億元之間。長期來看，公募REITs是盤活商業(yè)地產(chǎn)存量、打通“融、投、管、退”全鏈條的重要方式。
市場生態(tài)：完善產(chǎn)品生態(tài)、吸引多元資金。截至2025年11月28日，全市場共有77只REITs上市交易，總募集資金超過2000億元，總市值約2200億元”，但資產(chǎn)類型集中于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，商業(yè)不動產(chǎn)REITs填補(bǔ)傳統(tǒng)商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域的空白，與基礎(chǔ)設(shè)施REITs形成“穩(wěn)健+彈性”互補(bǔ)，豐富資本市場投融資工具，完善產(chǎn)品生態(tài)，將促進(jìn)REITs市場投資者結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，吸引更多長期資金（如保險資金、年金、社保資金）參與，提升市場成熟度和穩(wěn)定性。
投資建議：
經(jīng)過近五年發(fā)展，我國公募REITs市場已形成“制度完善、規(guī)模初顯、投資者成熟”的基礎(chǔ)，為商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點提供了必要條件，同時商業(yè)品類的缺失也成為市場進(jìn)一步發(fā)展的“短板”。借鑒國際經(jīng)驗并結(jié)合我國實際，堅持市場化法治化方向，適時推出商業(yè)不動產(chǎn)REITs，可以更好發(fā)揮REITs功能作用，進(jìn)一步提升多層次資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)的質(zhì)效。長期看REITs具備較強(qiáng)配置屬性，建議投資者關(guān)注新業(yè)態(tài)投資機(jī)會，同時關(guān)注宏觀環(huán)境、政策環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)運營基本面改善等帶來的機(jī)會，此外需注意防范回撤風(fēng)險。
風(fēng)險提示
二級市場價格大幅波動風(fēng)險；研究報告中使用的公開資料可能存在信息滯后或更新不及時的風(fēng)險；相關(guān)支持政策調(diào)整風(fēng)險。
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