>> 申萬宏源-公募REITs周度跟蹤：里程碑！REITs即將邁入商業(yè)不動產(chǎn)新時代-251129
| 上傳日期： |
2025/11/29 |
大小： |
1847KB |
| 格式： |
pdf 共14頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
-- |
作者： |
黃偉平,楊雪芳 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
|
|
歷經(jīng)五年沉淀，商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點正式推出！2025年11月28日盤后，證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點的公告（征求意見稿）》，擬在“基礎(chǔ)設施REITs”之外，單列“商業(yè)不動產(chǎn)REITs”這一新產(chǎn)品，商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、寫字樓、酒店等商業(yè)物業(yè)將正式被納入公募REITs范圍（11月27日的發(fā)改委吹風會上也表示REITs將進一步擴圍至城市更新設施、酒店、體育場館、商辦設施等類型）。需要強調(diào)的是，雖然此前部分商業(yè)業(yè)態(tài)已以“消費基礎(chǔ)設施”類別被納入基礎(chǔ)設施REITs，但范圍有明確邊界，官方口徑為“百貨商場、購物中心商業(yè)街區(qū)、商業(yè)綜合體農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，家居、建材、紡織等各類專業(yè)市場項目，以及保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目”，屬于保障民生的基礎(chǔ)設施范疇，并不涉及寫字樓、酒店等傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)。
《公告》共八條，第五條著重提出“基金管理人主動履行商業(yè)不動產(chǎn)運營管理職責”。過去我國房地產(chǎn)行業(yè)以住宅銷售為主，商業(yè)物業(yè)多作為配套，運營能力建設相對不足；美國、新加坡等市場的商業(yè)REITs高度重視資產(chǎn)運營（美國公司型REITs運營管理效率較高；新加坡信托結(jié)構(gòu)下設專業(yè)團隊負責資產(chǎn)運營）。監(jiān)管強調(diào)管理人運營職責，有望推動國內(nèi)商業(yè)不動產(chǎn)從開發(fā)導向轉(zhuǎn)向運營導向，也使制度安排與國際REITs成熟市場更加接近。
REITs審核流程上也可能產(chǎn)生邊際變化，加速產(chǎn)品擴容進程。本次公告通知由證監(jiān)會單獨發(fā)布，文中暫未提及發(fā)改委推薦機制（此前REITs發(fā)行中地方發(fā)改委、國家發(fā)改委審核是最復雜、耗時最長的環(huán)節(jié)），可能意味著商業(yè)不動產(chǎn)REITs的審核鏈條將有所簡化。
商業(yè)不動產(chǎn)REITs的推出恰逢其時：為持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的房企和地方國企提供市場化融資和退出渠道，緩解流動性壓力。長期來看，我國商業(yè)物業(yè)缺乏標準化退出渠道，萬億規(guī)模資產(chǎn)沉淀于房企及地方國資體系內(nèi)。近年來，部分房企債務集中到期、現(xiàn)金流緊張，城投平臺融資環(huán)境受阻、債務壓力上升，流動性缺口進一步顯現(xiàn)。通過REITs盤活存量資產(chǎn)、降低杠桿，可一定程度緩解壓力、防范風險，并為構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式提供支持。
一周回顧：
截至2025/11/28，今年以來已成功發(fā)行19單（25Q1發(fā)行6單、25Q2發(fā)行4單、25Q3發(fā)行6單、10月發(fā)行2單、11月發(fā)行1單）；發(fā)行規(guī)模387.9億元、同比下降24.1%。本周共有3單首發(fā)公募REITs取得新進展：①我國首單隧道REIT——東方紅隧道高速REIT已受理，底層資產(chǎn)為浙江錢江隧道，連接杭州、嘉興海寧，全長4.45公里。②平安西安高科產(chǎn)業(yè)園REIT已申報，底層資產(chǎn)為西安高新區(qū)軟件新城，評估價值13.6億元。③中航中核能源REIT已受理。當前審批流程中REITs：（1）已申報11只，已問詢并反饋2只，通過審核1只，注冊生效待上市1只。（2）擴募：已申報5只，已問詢并反饋3只，通過審核3只。
本周中證REITs全收益指數(shù)（932047.CSI）收于1040.34點，跌幅0.08%，跑輸滬深3001.72個百分點、跑贏中證紅利0.08個百分點。中證REITs全收益年初至今漲幅7.49%，跑輸滬深3007.55個百分點、跑贏中證紅利8.13個百分點。分項目屬性來看，本周產(chǎn)權(quán)類REITs下跌0.02%，特許經(jīng)營權(quán)類REITs下跌0.43%。分資產(chǎn)類型來看，數(shù)據(jù)中心（+1.84%）、保障房（+0.77%）、消費（-0.13%）、倉儲物流（-0.30%）板塊表現(xiàn)占優(yōu)。分個券來看，本周共34只上漲、42只下跌，其中，中金廈門安居REIT（+3.65%）、華夏首創(chuàng)奧萊REIT（+2.67%）、華夏北京保障房REIT（+2.52%）位列前三，華泰南京建鄴REIT（-5.92%）、中金重慶兩江REIT（-4.55%）、招商高速公路REIT（-4.41%）位列末三。
流動性：產(chǎn)權(quán)類/特許經(jīng)營權(quán)類REITs本周日均換手率0.51%/0.47%，較上周+7.22/+2.49BP，周內(nèi)成交量4.90/1.57億份，周環(huán)比+16.59%/+15.38%。保障房板塊活躍度最高。
估值方面，從中債估值收益率來看，產(chǎn)權(quán)類/特許經(jīng)營權(quán)類REITs分別為3.95%/4.17%，倉儲物流（5.55%）、交通（5.03%）、園區(qū)（4.75%）板塊位列前三。
風險提示：底層資產(chǎn)基本面不及預期，公募REITs相關(guān)支持政策變動風險，市場價格波動風險
|
|
