>> 招商證券-REITs行業(yè)商業(yè)不動產投資信托基金試點《公告》(征求意見稿)點評：資產范圍新增寫字樓和酒店，期待審核流程優(yōu)化-251201
| 上傳日期： |
2025/12/1 |
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| 格式： |
pdf 共4頁 |
來源： |
招商證券 |
| 評級： |
推薦 |
作者： |
趙可,孔嘉慶 |
| 行業(yè)名稱： |
信托 |
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摘要：首先，商業(yè)不動產REITs屬于公募REITs范疇，公募REITs市場品類更加豐富。其次，在資產類型方面，商業(yè)不動產REITs與基礎設施REITs既互補（寫字樓和酒店為新增）又重疊（商業(yè)綜合體、商業(yè)零售也在基礎設施REITs發(fā)行范圍中）。再次，在監(jiān)管方面，商業(yè)不動產REITs或由證監(jiān)會主導，未來審核流程或優(yōu)化，不排除在資產功能性和合規(guī)性的審核上具有更多靈活性。最后，在影響方面，（1）對于房企而言，從開發(fā)向資管轉型的路徑更加暢通；（2）對于權益市場而言，擁有大量寫字樓和酒店資產的企業(yè)，持有型物業(yè)較多、尚未擁有基礎設施REITs的民企或混合所有制企業(yè)，資產儲備豐厚、運營能力強、資管路徑已相對清晰的房企，或是三個潛在受益方向；（3）對REITs投資者而言，資產選擇更多元，建議重視試點初期的投資機會。
事件：2025年11月28日，中國證監(jiān)會發(fā)布《中國證監(jiān)會關于推出商業(yè)不動產投資信托基金試點的公告（征求意見稿）》（簡稱《公告》），現(xiàn)向社會公開征求意見。
首先，商業(yè)不動產REITs屬于公募REITs范疇，公募REITs市場品類更加豐富。根據《公告》第一條，“商業(yè)不動產投資信托基金，通過投資于商業(yè)不動產資產支持證券以取得商業(yè)不動產的所有權或者經營權利，運營管理商業(yè)不動產以獲取租金、收費等穩(wěn)定現(xiàn)金流并將主要收益分配給基金份額持有人的封閉式公開募集證券投資基金”，“商業(yè)不動產投資信托基金”（簡稱“商業(yè)不動產REITs”）與已經過五年實踐探索的“基礎設施不動產投資信托基金”（簡稱“基礎設施REITs”）一樣，均屬于公募REITs范疇，因此，商業(yè)不動產REITs的出現(xiàn)標志著我國公募REITs市場從基礎設施向商業(yè)不動產擴圍。
其次，在資產類型方面，商業(yè)不動產REITs與基礎設施REITs既互補（寫字樓和酒店為新增）又重疊（商業(yè)綜合體、商業(yè)零售也在基礎設施REITs發(fā)行范圍中）。（1）互補部分：根據《公告》起草說明，商業(yè)不動產REITs中的“商業(yè)不動產”包括“商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、寫字樓、酒店等”，其中寫字樓和酒店不在基礎設施REITs的發(fā)行范圍中、為此次新增，因此，商業(yè)不動產REITs的出現(xiàn)將進一步推動C-REITs市場向全門類發(fā)展；（2）重疊部分：如下表1，目前二者在商業(yè)零售、商業(yè)綜合體領域存在交叉，往后看，若基礎設施REITs進一步擴圍，則二者在酒店、商辦（寫字樓）領域未來也或存在交叉
再次，在監(jiān)管方面，商業(yè)不動產REITs或由證監(jiān)會主導，未來審核流程或優(yōu)化，不排除在資產功能性和合規(guī)性的審核上具有更多靈活性。比較“商業(yè)不動產REITs”和“基礎設施REITs”的試點通知文件，即比較本次《公告》和《中國證監(jiān)會國家發(fā)展改革委關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》（證監(jiān)發(fā)〔2020〕40號）：（1）從發(fā)布機構來看，本次商業(yè)不動產REITs試點公告僅由證監(jiān)會發(fā)布，而證監(jiān)發(fā)〔2020〕40號則由證監(jiān)會和國家發(fā)展改革委共同發(fā)文；（2）《公告》第三條“申請募集商業(yè)不動產投資信托基金，基金管理人應當向中國證監(jiān)會提交《證券投資基金法》和中國證監(jiān)會規(guī)定的注冊申請材料”，未對國家發(fā)改委推薦環(huán)節(jié)進行提及，以及《公告》第七條“中國證監(jiān)會及其派出機構依法依規(guī)履行商業(yè)不動產投資信托基金監(jiān)管和風險監(jiān)測處置等職責”，亦未提及發(fā)改委的監(jiān)管職責。因此，推測商業(yè)不動產REITs或由證監(jiān)會主導，未來審核流程或優(yōu)化，不排除在資產功能性和合規(guī)性的審核上具有更多靈活性。
綜合考慮以上商業(yè)不動產REITs和基礎設施REITs在資產范圍和監(jiān)管方面的異同，我們認為商業(yè)不動產REITs的出現(xiàn)對發(fā)行人、權益市場、REITs投資者的影響分別如下：
?。?）對于發(fā)行人而言，商業(yè)不動產REITs的出現(xiàn)為擁有大量商業(yè)地產的不動產開發(fā)運營企業(yè)提供了又一種具有權益屬性退出工具，使得商業(yè)不動產項目退出渠道更加多元，房企從開發(fā)向資管轉型的路徑更加暢通。
若擬發(fā)行資產類型屬于商業(yè)零售或綜合體，我們認為企業(yè)在選擇發(fā)行基礎設施REITs還是商業(yè)不動產REITs時或關注以下要點：發(fā)行速度及效率的高低；資產現(xiàn)金流產生能力是否可更獨立于主體信用；回收資金用途的靈活性，比如能否更多用于補充流動資金，或者直接用于不動產基金LP的分配等。
（2）對于權益市場而言，受益方向或有三個：
第一是擁有大量寫字樓和酒店資產的重資產企業(yè)，商業(yè)不動產REITs的推出對其提供了一條新的資產盤活、權益融資路徑，關注【中國海外發(fā)展】【中國國貿】【金融街】等；
第二是持有型物業(yè)較多、資產運營能力較強、尚未發(fā)行基礎設施REITs的民企或混合所有制企業(yè)，關注【龍湖集團】【新城控股】【金地集團】等；第三是資產儲備豐厚、運營能力強、資管路徑已相對清晰的房企，商業(yè)不動產REITs可幫助其進一步拓寬退出渠道，關注【華潤置地】等；
?。?）對REITs投資者而言，商業(yè)不動產REITs的出現(xiàn)為投資者提供更多選擇，包括更豐富的底層資產類別和更多樣化的風險收益關系等。另外，考慮到目前交易所對于商業(yè)不動產REITs的試點項目已給
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