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核心觀點(diǎn)
　　公募REITs擴(kuò)展至商業(yè)領(lǐng)域。25年11月28日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《中國證監(jiān)會(huì)關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告（征求意見稿）》（以下簡稱《商業(yè)REITs征求意見稿》），就推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（以下簡稱“商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs”）試點(diǎn)征求意見，12月1日，國家發(fā)展改革委辦公廳印發(fā)《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目行業(yè)范圍清單（2025年版）》，行業(yè)領(lǐng)域拓展商業(yè)辦公設(shè)施及城市更新設(shè)施項(xiàng)目，同時(shí)在消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施中增加體育場館，商業(yè)綜合體及四星級及以上酒店項(xiàng)目細(xì)分類別。
　　地產(chǎn)承壓時(shí)推出，為萬億商辦市場提供盤活機(jī)遇。海外REITs多在房地產(chǎn)市場承壓下行時(shí)推出，通過為企業(yè)提供穩(wěn)定的股權(quán)融資新途徑，起到降低企業(yè)杠桿及優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的作用，推動(dòng)企業(yè)從“重開發(fā)”向“重運(yùn)營”轉(zhuǎn)型。當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場仍呈承壓下行態(tài)勢，在此背景下推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs，有望通過盤活存量商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，改善企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，助力房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。同時(shí)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)是海外成熟REITs市場的重要底層資產(chǎn)，公募REITs底層資產(chǎn)向商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的擴(kuò)充，也豐富了我國公募REITs市場資產(chǎn)類型，給予市場投資者更多的選擇。
　　關(guān)注制度銜接，尚待細(xì)則落地。商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs整體制度框架延用基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，《商業(yè)REITs征求意見稿》在基金管理人，基金托管人勝任要求，基金管理人職責(zé)，資產(chǎn)要求等方面的規(guī)定更為簡潔。商辦基礎(chǔ)設(shè)施及消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施在基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs中均適用，具體類別及審核機(jī)制仍待證監(jiān)會(huì)進(jìn)一步的細(xì)則出臺(tái)。若推進(jìn)雙軌制審核，能夠?yàn)榘l(fā)行人提供更多選擇，有望提升審核效率，進(jìn)一步加速REITs市場擴(kuò)容，雙軌可各有側(cè)重，提供更加靈活的制度設(shè)計(jì)及產(chǎn)品機(jī)制。同時(shí)，對于關(guān)鍵的擴(kuò)募機(jī)制及試點(diǎn)稅收政策，仍需關(guān)注其在商業(yè)REITs中的適用性。
　　存量市場短期有所承壓，產(chǎn)品估值及經(jīng)營質(zhì)量是關(guān)鍵。年末產(chǎn)品解禁及止盈動(dòng)力增強(qiáng)，疊加產(chǎn)品供給擴(kuò)張的預(yù)期，使基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs二級市場有所承壓。從日本市場來看，其寫字樓REIT及酒店REIT歷史分紅收益率均值約為4.0%及3.7%，與目前基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)品分紅收益率相近。新品類的估值及資產(chǎn)經(jīng)營質(zhì)量仍是影響未來投資的關(guān)鍵。
　　投資建議：整體較低的利率環(huán)境下，高分紅的公募REITs仍有較為明顯的利差優(yōu)勢，隨著品類擴(kuò)張及制度完善，市場有望加速發(fā)展，建議關(guān)注新品類項(xiàng)目的推進(jìn)，關(guān)注底層資產(chǎn)需求端較強(qiáng)的產(chǎn)品，關(guān)注擴(kuò)募。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：常態(tài)化發(fā)行不及預(yù)期，政策出臺(tái)不及預(yù)期，項(xiàng)目經(jīng)營不及預(yù)期。