>> 申萬宏源-地產(chǎn)及物管行業(yè)周報：證監(jiān)會表態(tài)穩(wěn)步發(fā)展不動產(chǎn)REITs，發(fā)改委進一步拓寬REITs底層資產(chǎn)范圍-251207
| 上傳日期： |
2025/12/7 |
大?。?/td>
| 1791KB |
| 格式： |
pdf 共14頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
袁豪 |
| 下載權限： |
此報告為加密報告 |
|
|
本期投資提示：
地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：新房成交環(huán)比回升，二手房成交環(huán)比回落，新房成交推盤比回升。上周(11.29-12.5)34個重點城市新房合計成交276.2萬平米，環(huán)比+9%，其中，一二線環(huán)比+9%，三四線環(huán)比+9.7%。12月(12.1-12.5)34城一手房成交同比-23.6%，較11月+12.8pct。其中，一二線同比24.3%，三四線同比-14.6%，分別較11月+10.6pct和+38.8pct。上周13城二手房合計成交111.8萬平米，環(huán)比-3.6%；12月累計成交同比-36%，較11月-18.7pct。庫存方面，上周15城合計推盤98萬平米，合計成交94萬平米，對應成交推盤比為0.96倍，最近三個月（25年9月-25年11月）分別為0.75倍、1.47倍和0.9倍。截至上周末（2025/12/5）15城合計住宅可售面積為8990.6萬平米，環(huán)比+0.04%。3個月移動平均去化月數(shù)為23個月，環(huán)比-0.3個月。
主要政策新聞：證監(jiān)會提出穩(wěn)步發(fā)展不動產(chǎn)投資信托基金，發(fā)改委拓展REITs底層項目資產(chǎn)范圍。宏觀方面，12月5日，中國證監(jiān)會主席吳清在《“十五五”時期提高資本市場制度包容性、適應性的重點任務舉措》中提到，穩(wěn)步發(fā)展不動產(chǎn)投資信托基金和資產(chǎn)證券化；國家發(fā)展改革委辦公廳對外發(fā)布《基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目行業(yè)范圍清單（2025年版）》，底層資產(chǎn)范圍拓展至城市更新設施領域的老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)等更新改造項目；因城施策方面，常州延續(xù)對住房困難工薪群體的至高20萬元補貼，并首次將“賣舊買新”納入同步激勵；南寧推出購房補貼新政，符合條件的多子女家庭最多補貼6萬元；公積金政策方面，哈爾濱12月起上調(diào)公積金上限，三檔分別為：2270元/2010元/1910元。土地市場方面，濱江集團13.6億元競得杭州市濱江區(qū)一宗宅地；武漢東西湖區(qū)與新洲區(qū)三宗地塊8.9億成交。
公司動態(tài)跟蹤：保利發(fā)展完成控股股東變更，萬科中期票據(jù)展期一年兌付本金。經(jīng)營數(shù)據(jù)方面，多家房企公布11月單月和累計銷售數(shù)據(jù)及同比，11月單月：綠城中國77萬方（-32.6%），99億元（-44.8%）；中國海外發(fā)展77.4萬方（-29.8%），222億元（-26%）；金地集團12.7萬方（-58.5%），15.2億元（-68.4%）；1-11月累計：綠城中國692萬方（+35.9%），906億元（-39%）；中國海外發(fā)展922.8萬方（-9.4%），2,114億元（-21.8%）；金地集團210.3萬方（-51%），276.2億元（-56.3%）；融資擔保方面，金地集團全資子公司金地物業(yè)以持有開發(fā)公司股權為抵押申請25億元融資授信額度，為期三年；招商蛇口發(fā)行公司債（50.4億元/3年/1.8%）；股份變動方面，保利發(fā)展控股股東保利南方將其持有的公司約45.1億股股份（占本公司總股本的37.7%），無償劃轉(zhuǎn)至實際控制人中國保利集團。其他方面，萬科放棄行使“21萬科02”公司債券發(fā)行人贖回選擇權。
一周板塊回顧：上周房地產(chǎn)、物管板塊均弱于大市。板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)下跌2.15%，滬深300指數(shù)上漲1.28%，相對收益為-3.43%，板塊表現(xiàn)弱于大市，在31個板塊排名中排第30位。個股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個股分別為：中國武夷、冠城大通、華聯(lián)控股、華夏幸福、寧波富達，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個股分別為*ST中迪、沙河股份、深振業(yè)A、盈新發(fā)展、萬科A。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個股平均下跌0.97%，滬深300指數(shù)上漲1.28%，相對收益為-2.24%，板塊表現(xiàn)弱于大市。當前主流AH房企25/26PE均值分別為22.1/19.3倍；物管25/26PE均值分別13.7/12.3倍。
投資分析意見：看好好房子新賽道以及購物中心價值重估，維持“看好”評級。我們認為，我國房地產(chǎn)仍將繼續(xù)磨底，但核心城市止跌回穩(wěn)將更早到來。兩大發(fā)展機遇值得關注：一方面，好房子政策上升高度、大有可為，將推動房企由金融業(yè)轉(zhuǎn)向制造業(yè)，迎接PB-ROE的向上突破；另一方面，優(yōu)質(zhì)商業(yè)企業(yè)經(jīng)營表現(xiàn)優(yōu)異，恰遇我國正處貨幣寬松周期，消費類商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)有望重估。我們維持房地產(chǎn)及物管“看好”評級，推薦：1）商業(yè)地產(chǎn)：華潤置地、新城控股、嘉里建設、龍湖集團、關注恒隆地產(chǎn)、太古地產(chǎn)、新城發(fā)展；2）好房子房企：建發(fā)國際、濱江集團、中國金茂、綠城中國；3）低估值修復房企：建發(fā)股份、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、中海外發(fā)展、保利發(fā)展；4）物業(yè)管理：華潤萬象、綠城服務、招商積余、保利物業(yè)、中海物業(yè)；5）二手房中介：貝殼-W。
風險提示：調(diào)控政策超預期收緊，銷售去化不及預期；物管行業(yè)人工成本上行超預期。
|
|
