>> 廣發(fā)證券-房地產(chǎn)開發(fā)與服務(wù)行業(yè)25年第49周：關(guān)鍵會議節(jié)點臨近，建議重點關(guān)注-251207
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核心觀點：
關(guān)鍵會議節(jié)點臨近，定大勢方向。本周，房地產(chǎn)行業(yè)無中央新增表態(tài)內(nèi)容，地方政府出臺政策內(nèi)容大多為前期政策內(nèi)容的延續(xù)，常州、泉州及南寧等多地加碼購房補(bǔ)貼，常州市對于住房困難工薪群體，購買剛需型新建商品住房現(xiàn)房或期房可獲購房款15%資助，最高不超過20萬元；遼寧、湖北等地區(qū)“十五五”規(guī)劃涉及房地產(chǎn)內(nèi)容，除了高質(zhì)量發(fā)展外，同樣強(qiáng)調(diào)要推廣房票安置、以舊換新等模式以消化庫存。
新房環(huán)比有所改善，二手認(rèn)購趨勢下行。網(wǎng)簽方面，50城新房環(huán)比+9.6%，周同比-36%，11月同比-35%,12月前4天同比-22%；11城二手網(wǎng)簽環(huán)比持平，周同比-33%，11月同比-17%，12月同比-32%。中介高頻成交，80城認(rèn)購環(huán)比-4.1%，周同比-16%，11月累計-16%。
新房推盤維持高位，價格短期再次下行：本周新房推盤環(huán)比-23.9%，推盤量在上周上漲后，本周依然維持高位，但成交端響應(yīng)并不積極，過去兩周平均售批比分別為65%和90%，新推消化不利導(dǎo)致短期庫存規(guī)模和去化周期均有所上升。二手方面，周來訪環(huán)比-1.1%，來訪轉(zhuǎn)化率創(chuàng)四季度以來新低，本周33城市中介成交價格環(huán)比-1.2%，11月環(huán)比-0.7%，年初以來-16.2%，本周價格再度出現(xiàn)明顯跌幅。
土地供給持續(xù)發(fā)力，成交表現(xiàn)不佳。本周300城宅地出讓金975.5億元，環(huán)比-13.8%，同比-52%，11月土地出讓金同比-40.5%，12月同比-34.8%，年內(nèi)累計同比-6.7%。本周供給建面繼續(xù)上行，過去四周復(fù)合供應(yīng)增速為41.7%，成交增長較慢，最新一周銷供比回落至0.65x。
板塊震蕩下跌，關(guān)鍵節(jié)點將決定未來一段時間行情方向。25年49周，SW房地產(chǎn)板塊下跌-2.2%，跑輸滬深300指數(shù)3.4pct。在30個申萬行業(yè)表現(xiàn)中，本周SW房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)排在97%分位（29/30），過去4周平均處于65%分位數(shù)。分板塊表現(xiàn)方面，主流開發(fā)房企-1.7%，物業(yè)板塊+0.7%，港房板塊+0.7%。本周A股地產(chǎn)板塊依然承受一定下行壓力，萬科的信用問題對于弱信用企業(yè)產(chǎn)生較大困擾，但在港股上市的內(nèi)房開發(fā)、物業(yè)及港房公司本周表現(xiàn)逐步趨穩(wěn)。即將召開的年底會議中，大概率對短期地產(chǎn)工作有新的表態(tài)，本周建議重點關(guān)注。
C-REITs板塊信息匯總及觀點：25年49周C-REITs整體行情震蕩下行，綜合收益指數(shù)下跌0.76%，日均換手率為0.43%。77單REITs有17單上漲，其中表現(xiàn)最好的為華潤有巢，本周華潤有巢公告了全新的擴(kuò)募方案，與原有的通過非定向增發(fā)擴(kuò)募不同，本次采用配股的方式進(jìn)行擴(kuò)募，新增資產(chǎn)回報率高于當(dāng)前存量資產(chǎn)表現(xiàn)，帶動價格上升。
風(fēng)險提示。未來基本面表現(xiàn)不及預(yù)期，包括行業(yè)政策面改善力度不及預(yù)期，市場需求大幅下滑，庫存累積快于預(yù)期，居民端需求持續(xù)性不及預(yù)期等。
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