>> 國盛證券-房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)周報2025W51：年末新房成交清淡，中央財辦談房地產(chǎn)立新破舊-251221
| 上傳日期： |
2025/12/21 |
大小： |
982KB |
| 格式： |
pdf 共16頁 |
來源： |
國盛證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
金晶,夏陶 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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中央財辦有關(guān)負責(zé)同志詳解2025年中央經(jīng)濟工作會議精神：
1、我國房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展仍有較大空間，從剛性需求看，2024年我國常住人口城鎮(zhèn)化率為67%，而戶籍人口城鎮(zhèn)化率不足50%，剛性住房需求有待持續(xù)釋放。從改善性需求看，我國城鎮(zhèn)住房區(qū)位分布、持有結(jié)構(gòu)不均衡，相當(dāng)部分城鎮(zhèn)居民住房滿意度還不夠高，存在“以舊換新”“以小換大”的改善性需求。在城市更新特別是危舊房和城中村改造方面還有很多工作要做，更好滿足城鎮(zhèn)居民剛性和改善性住房需求的任務(wù)還不少，房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展仍有可觀前景。
2、要以構(gòu)建新模式為牽引推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。一是供給端要嚴控增量、盤活存量，鼓勵收購存量商品房用于保障性住房等合理用途，加快消化庫存，同時有序推動“好房子”建設(shè)。需求端要采取更多針對性措施，充分釋放居民剛性和改善性需求。二是積極推動房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。同時要進一步發(fā)揮“保交房”白名單制度作用，支持房企合理融資需求。三是加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。改革完善房地產(chǎn)開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度，合理把握房地產(chǎn)發(fā)展新模式各項基礎(chǔ)制度出臺時機，深化住房公積金制度改革，漸進推開立“新”破“舊”，推動新舊模式平穩(wěn)轉(zhuǎn)換。
行情回顧：本周申萬房地產(chǎn)指數(shù)累計變動幅度為-0.4%，落后滬深300指數(shù)0.13個百分點，在31個申萬一級行業(yè)排名第24名。
新房：本周30個城市新房成交面積為208.7萬平方米，環(huán)比提升19.9%，同比下降42.7%，其中樣本一線城市的新房成交面積為54.1萬方，環(huán)比+14.3%，同比-36.9%；樣本二線城市為120.6萬方，環(huán)比+19.7%，同比-41.2%；樣本三線城市為34.0萬方，環(huán)比+31.2%，同比-53.6%。從今年累計51周新房成交面積同比看，樣本30城共計9341.5萬方，同比-14.4%；一線城市為2501.1萬方，同比-10.7%；二線城市為4614.8萬方，同比-14.2%；三線城市為2225.6萬方，同比-18.4%。
二手房：本周14個樣本城市二手房成交面積合計200.4萬方，環(huán)比增長2.0%，同比下降24.8%。其中樣本一線城市的本周二手房成交面積為87.4萬方，環(huán)比2.6%；樣本二線城市為85.2萬方，環(huán)比4.6%；樣本三線城市為27.8萬方，環(huán)比-6.6%。
投資建議：維持行業(yè)“增持”評級。我們認為重點關(guān)注房地產(chǎn)相關(guān)股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼進入深水區(qū)，如我們2022、2023年在報告中反復(fù)闡述，認為本輪最終政策力度超過2008、2014年，而現(xiàn)在尚在途中。2、地產(chǎn)作為早周期指標，具備指向性作用，配置地產(chǎn)相當(dāng)于配置經(jīng)濟風(fēng)向標。3、行業(yè)競爭格局改善邏輯依舊適用，拿地和銷售表現(xiàn)優(yōu)異的依然是頭部國央企和少量混合所有制及民企，品質(zhì)房企有望在未來的格局中更加受益。4、我們觀點“只看好一線+2/3二線+極少量三線城市”依然奏效，這個城市組合在銷售前期偶爾反彈時表現(xiàn)更好也得到了印證。5、供給側(cè)政策，收儲、妥善處置閑置土地等政策有新變化，依然是觀察落地最重要的方向，且可以預(yù)見，一二線仍然更受益。基于以上，我們認為2026年仍然是以政策為核心主導(dǎo)力量，板塊反復(fù)做政策beta，配置方向可選：（1）地產(chǎn)開發(fā)：H股的綠城中國、建發(fā)國際集團、華潤置地、越秀地產(chǎn)、中國海外發(fā)展、中國金茂；A股的濱江集團、招商蛇口、建發(fā)股份、保利發(fā)展、華發(fā)股份；（2）地方國企/城投/化債：城建發(fā)展、城投控股；（3）中介：貝殼-W；（4）物業(yè)屬于跟漲：華潤萬象生活、招商積余、綠城服務(wù)、保利物業(yè)、中海物業(yè)等。
風(fēng)險提示：政策落地不及預(yù)期、需求復(fù)蘇不及預(yù)期、房企出險風(fēng)險蔓延。
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