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板塊行情：第51周（12月15日-12月19日）申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)指數(shù)中，房地產(chǎn)指數(shù)下跌0.4%，在31個(gè)一級(jí)行業(yè)板塊中排名第24。
　　政策要聞：地方層面：1）鄭州：12月17日消息，近日，中共鄭州市委關(guān)于制定鄭州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議發(fā)布。其中，規(guī)劃建議提出，推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。統(tǒng)籌安置房建設(shè)和貨幣安置，完成群眾安置任務(wù)。2）云南：12月17日，云南省人民政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快完善生育支持政策體系推動(dòng)建設(shè)生育友好型社會(huì)的十五條措施》，其中提到，加大對(duì)多子女家庭購(gòu)房支持力度，全面落實(shí)“二孩、三孩家庭購(gòu)置首套和二套改善性住房，公積金貸款額度上浮20%、30%”政策。支持籌集一定數(shù)量超過(guò)70平方米的保障性租賃住房用于解決多子女家庭住房困難問(wèn)題。5）安徽：12月19日，中共安徽省委關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議發(fā)布。其中提出，推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開(kāi)發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度。優(yōu)化保障性住房供給，滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。
　　公司動(dòng)態(tài)：1）保利發(fā)展：12月18日，保利發(fā)展以總價(jià)19.83億元競(jìng)得廣州白云新城AB2911018宅地，溢價(jià)率17.82%，成交樓面價(jià)37703元/㎡。該地塊占地2.29萬(wàn)㎡，規(guī)劃建面5.26萬(wàn)㎡，容積率2.3，起始價(jià)16.83億元，折合起始樓面價(jià)32000元/㎡。2）中國(guó)海外發(fā)展：12月19日，合肥集中出讓包河、蜀山6宗合計(jì)173.3畝宅地，總成交價(jià)17.5億。其中，中海聯(lián)合合肥濱投、合肥城改以溢價(jià)0.1%拿下包河30、31號(hào)地塊，成交樓面價(jià)為10972.8元/㎡、7390.8元/㎡。3）越秀地產(chǎn)：12月21日，越秀地產(chǎn)以總價(jià)14.36億元摘得廣州海珠區(qū)廣紙AH050335地塊，成交樓面價(jià)3.4萬(wàn)元/平方米。該地塊為年內(nèi)最后一宗出讓宅地，面積約1.44萬(wàn)平方米，住宅部分占1.21萬(wàn)平方米，限高100米，綠地率35%，配建家庭綜合服務(wù)中心、文化室及居民健身場(chǎng)所。
　　銷售端：第51周新房成交環(huán)比增加25%，二手房成交環(huán)比增加8%。1）本周20城商品房成交面積278萬(wàn)方，商品房日平均成交面積39.8萬(wàn)方，環(huán)比增加25%，同比減少26%；2）從累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，年初至今20城商品房成交面積9954萬(wàn)方，累計(jì)同比減少15%。3）第51周11城二手房成交面積199萬(wàn)方，日平均成交面積28.4萬(wàn)方，環(huán)比增加8%，同比減少23%。4）從累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，年初至今11城二手房成交面積9647萬(wàn)方，同比增加2%。
　　投資策略：三個(gè)方向，尋找地產(chǎn)alpha。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)三個(gè)問(wèn)題仍需關(guān)注：新房需求中樞下滑；庫(kù)存尚未解決；土地財(cái)政對(duì)經(jīng)濟(jì)的拖累，對(duì)地產(chǎn)有負(fù)面影響，我們預(yù)計(jì)2026年房地產(chǎn)銷售量?jī)r(jià)或仍面臨一定下行壓力，尋找alpha尤為重要。1）對(duì)于開(kāi)發(fā)類房企，我們認(rèn)為高拿地精準(zhǔn)度才能保障資產(chǎn)端收益率，進(jìn)而走出alpha行情，區(qū)域深耕型房企更適應(yīng)本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)縮圈的大趨勢(shì)，同時(shí)對(duì)深耕城市樓市非常熟悉，管理半徑小促進(jìn)溝通成本降低，拿地決策勝率高，建議關(guān)注綠城中國(guó)、濱江集團(tuán)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、中國(guó)海外宏洋集團(tuán)、華潤(rùn)置地、越秀地產(chǎn)。2）對(duì)于穩(wěn)定紅利資產(chǎn)，一個(gè)方向是頭部購(gòu)物中心，α屬性強(qiáng)，即使面臨消費(fèi)下行也能保持租金穩(wěn)定甚至增長(zhǎng)，推薦旗下購(gòu)物中心基本為商圈頭部且運(yùn)營(yíng)能力處于第一梯隊(duì)的太古地產(chǎn)，建議關(guān)注香港銅鑼灣頭部購(gòu)物中心持有者希慎興業(yè)。3）另一個(gè)重要方向?yàn)橹薪辇堫^，通過(guò)對(duì)經(jīng)紀(jì)人強(qiáng)管控建立高效的中央交易系統(tǒng)，大幅提高交易效率，保持高市占率，因此建議關(guān)注中介龍頭貝殼-W，重視貝殼降本增效后穩(wěn)態(tài)現(xiàn)金流。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：產(chǎn)業(yè)、人口兌現(xiàn)不及預(yù)期，廣義財(cái)政發(fā)力不足。