>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)2025年11月月報(bào)：11月新房成交同比降幅擴(kuò)大，二手房成交同比降幅收窄；中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出“穩(wěn)地產(chǎn)、去庫(kù)存”，預(yù)期26年地產(chǎn)政策空間打開(kāi)-251221
| 上傳日期： |
2025/12/21 |
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| 2768KB |
| 格式： |
pdf 共25頁(yè) |
來(lái)源： |
中銀證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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核心觀點(diǎn)
【新房成交】
11月新房成交面積環(huán)比由正轉(zhuǎn)負(fù)、同比降幅擴(kuò)大。11月40城新房成交面積環(huán)比-6.8%，同比-40.7%，同比降幅較10月擴(kuò)大13.9pct，1-11月累計(jì)同比-11.5%。我們認(rèn)為，影響居民購(gòu)房能力及購(gòu)房意愿的收入與就業(yè)預(yù)期尚未根本性扭轉(zhuǎn)，市場(chǎng)信心仍然不足，疊加去年12月銷售的基數(shù)也相對(duì)較高，全年地產(chǎn)市場(chǎng)壓力很難緩解。
從各能級(jí)城市來(lái)看，11月一、二、三四線城市新房成交面積同比降幅均擴(kuò)大。1）一線城市：11月新房成交面積環(huán)比+4.5%，同比-43.5%，同比降幅較10月擴(kuò)大5.2pct；1-11月累計(jì)同比-13.8%。具體來(lái)看，11月北京新房成交面積環(huán)比-34%，同比-54%；上海環(huán)比+31%，同比22%；廣州環(huán)比-1%，同比-37%；深圳環(huán)比+11%，同比-76%。從累計(jì)來(lái)看，1-11月北京、上海、廣州、深圳新房成交面積同比分別下降14%、11%、10%、32%。2）二線城市：11月新房成交面積環(huán)比-2.4%，同比-37.4%，同比降幅較10月擴(kuò)大了17.8pct；1-11月累計(jì)同比9.2%。11月單月新房成交面積同環(huán)比均正增長(zhǎng)的城市有杭州、福州，環(huán)比正增長(zhǎng)但同比負(fù)增長(zhǎng)的城市僅有成都，同環(huán)比均負(fù)增長(zhǎng)的有南寧、南京、武漢、青島、蘇州、濟(jì)南、寧波。從累計(jì)來(lái)看，1-11月福州新房成交面積同比+15%，武漢同比+8%，南寧同比+7%，其余累計(jì)增速均為負(fù)。3）三四線城市：11月新房成交面積環(huán)比-25.8%，同比-46.3%，同比降幅擴(kuò)大了19.1pct；1-11月累計(jì)同比-14.0%。
【二手房成交】
11月二手房成交面積環(huán)比由負(fù)轉(zhuǎn)正、同比降幅微幅收窄。11月18城二手房成交面積環(huán)比+13.5%，同比-25.7%，同比降幅收窄4.1pct。1-11月累計(jì)同比+0.05%。
11月一、二、三四線城市二手房成交面積同比均降幅收窄。1-11月一線城市累計(jì)同比正增長(zhǎng)，二、三四線城市累計(jì)同比負(fù)增長(zhǎng)。11月一、二、三四線城市二手房成交面積環(huán)比增速為16.1%、11.1%、17.3%，同比增速為-26.0%、-27.2%、-19.9%，同比降幅分別收窄2.9、3.9、8.6pct。具體而言，一線城市中，11月北京二手房成交面積環(huán)比+20%，同比-22%；深圳環(huán)比+7%，同比-35%。二線城市中，杭州環(huán)比+9%，同比-48%，成都環(huán)比+3%，同比-32%。從累計(jì)來(lái)看，1-11月一、二、三四線城市二手房成交面積同比增速分別為7.3%、-2.9%、-7.4%。一、二線城市中1-11月二手房成交面積同比正增長(zhǎng)的有：北京、深圳、蘇州、廈門、成都。
【新房庫(kù)存與去化】
庫(kù)存與去化：庫(kù)存規(guī)模環(huán)比增長(zhǎng)，去化周期環(huán)比下降。截至11月末，我們跟蹤的12城新房庫(kù)存面積環(huán)比+0.5%，同比-10.6%；整體去化周期為18.0個(gè)月，環(huán)比-0.2個(gè)月，同比+2.2個(gè)月。具體來(lái)看，上海（8.6個(gè)月）、杭州（9.1個(gè)月）、福州（11.3個(gè)月）去化周期在12個(gè)月內(nèi)。
開(kāi)盤去化率：11月重點(diǎn)城市開(kāi)盤去化率環(huán)比持平，同比下降。根據(jù)克而瑞，30個(gè)重點(diǎn)城市11月平均開(kāi)盤去化率為34%，環(huán)比基本持平，同比-3pct。分城市能級(jí)來(lái)看，一線城市平均開(kāi)盤去化率為25%，環(huán)比+3pct，同比-7pct；二線城市平均開(kāi)盤去化率為39%，環(huán)比-1pct，同比3pct；三四線城市平均開(kāi)盤去化率僅12%，環(huán)比-6pct，同比-13pct。分城市來(lái)看，去化率6成及以上城市僅有天津、蘇州、寧波，主要得益于個(gè)別網(wǎng)紅盤集中入市對(duì)去化率拉升。從變化趨勢(shì)看，上海、廣州、深圳等熱點(diǎn)城市去化率穩(wěn)步修復(fù)，環(huán)比提升；武漢、鄭州、青島等前期市場(chǎng)低迷的城市止跌，去化率環(huán)比提升。
【土地市場(chǎng)】
11月土地市場(chǎng)成交規(guī)模同比降幅擴(kuò)大，溢價(jià)率同比下降。11月全國(guó)成交土地建面環(huán)比+6.3%，同比-20.9%，同比降幅擴(kuò)大10.9pct；其中一、二、三線城市環(huán)比增速為-38.9%、2.1%、1.1%，同比增速為6.3%、-12.7%、-26.8%。11月全國(guó)成交土地平均樓面價(jià)環(huán)比+17.9%，同比-16.7%；其中一、二、三線城市環(huán)比增速為43.8%、45.7%、9.7%，同比增速為-59.0%、-17.3%、-23.1%。11月全國(guó)平均土地溢價(jià)率為3.5%，環(huán)比+0.09pct，同比-1.1pct；其中，一、二、三線城市平均溢價(jià)率分別為4.1%、1.4%、3.4%，一線城市環(huán)比-1.2pct，同比-8.2pct，二線城市環(huán)比-1.3pct，同比2.4pct；三線城市環(huán)比+0.3pct，同比+0.2pct。
1-11月全國(guó)土地成交規(guī)模、樓面均價(jià)同比均減少。1-11月全國(guó)成交土地規(guī)劃總建面同比-8.5%；成交總價(jià)同比-9.4%；樓面均價(jià)同比-1.0%；平均溢價(jià)率6.2%，同比+2.4pct。一、二、三線城市土地成交建面同比增速為-7.7%、-0.5%、-12.9%；平均土地溢價(jià)率為11.8%、7.7%、2.7%，一、二線城市同比提升6.6、3.7pct，三線城市同比下降0.7pct。
【房企】
房企銷售：百?gòu)?qiáng)房企11月全口徑銷售同比降幅微幅收窄，累計(jì)同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。百?gòu)?qiáng)房企11月全口徑銷售額同比-37.1%（前值：-39.8%）；權(quán)益銷售額同比-36.3%（前值：-39.9%）。1-11月全口徑銷售額同比-18.8%（前值：-16.7%）；權(quán)益銷售額同比-18.9%（前值：-16.9%）。TOP20房企中，11月銷售額同比為正的有：綠地（+13%）、保利置業(yè)（+12%）。1-11月累計(jì)銷售額同比為正的有：中建東孚（+31%）、金茂（+21%）、綠地（+6%）、國(guó)貿(mào)（+5%）。
房企拿
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