>> 中航證券-REITS跟蹤月報(bào)：2025年12月-251226
| 上傳日期： |
2025/12/26 |
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| 格式： |
pdf 共21頁(yè) |
來(lái)源： |
中航證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
劉慶東 |
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12月REITs整體跑輸大類資產(chǎn)
2025年12月(截至25日)，中證REITs(收盤）指數(shù)-2.92%，弱于上證綜指的+1.83%、深證成指的+4.22%;中證REITs全收益指數(shù)-2.28%,弱于上證綜指，深證成指。
REITs交易數(shù)據(jù)環(huán)比下降
截至2025年12月25日，中證REITs全收益指數(shù)成交額和成交量環(huán)比均有所下降。12月實(shí)現(xiàn)成交額66.54億元，較11月份(同期)成交額減少了0.75億元，環(huán)比減少1.11%，同比減少2.83%;中證REITs全收益指數(shù)成交量為1499.59萬(wàn)手，較11月份成交量減少了169.74萬(wàn)手，環(huán)比減少10.17%，同比減少17.29%。
◆新型基礎(chǔ)設(shè)施REITs表現(xiàn)亮眼，生態(tài)環(huán)保REITs逆勢(shì)上漲
10類REITs中，2025年12月,除水利設(shè)施REITs和市政設(shè)施REITs無(wú)相關(guān)指數(shù)外，指數(shù)漲跌幅分別為:園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs指數(shù)+0.23%、交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs指數(shù)-4.98%、倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs指數(shù)+0.16%、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs指數(shù)-1.32%、保障性租賃住房REITs指數(shù)+0.87%、能源基礎(chǔ)設(shè)施REITs指數(shù)-3.38%、生態(tài)環(huán)保REITs指數(shù)-1.50%、新型基礎(chǔ)設(shè)施REITs指數(shù)+2.09%。
◆重要事件
1、國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于印發(fā)《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)項(xiàng)目行業(yè)范圍清單(2025年版)》
12月1日，國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳印發(fā)《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)項(xiàng)目行業(yè)范圍清單(2025年版)》，將發(fā)行范圍從13個(gè)行業(yè)擴(kuò)展至15大行業(yè)。該版本明確新增商業(yè)辦公設(shè)施(超大特大城市的超甲級(jí)、甲級(jí)商務(wù)樓宇項(xiàng)目)、城市更新設(shè)施（老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)更新改造項(xiàng)目)，并將體育場(chǎng)館、四星級(jí)及以上酒店項(xiàng)目納入消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施范疇。政策文件同時(shí)明確，文化旅游基礎(chǔ)設(shè)施可納入REITs，具體包括自然文化遺產(chǎn)、國(guó)家5A級(jí)和4A級(jí)旅游景區(qū)項(xiàng)目，景區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的配套四星級(jí)及以上酒店可一并納入底層資產(chǎn)
2、外資機(jī)構(gòu)首單倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs上市
12月19日，華夏安博倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金〔安博REITs)在深圳證券交易所正式掛牌交易，募集資金總額約24.48億元。該基金底層資產(chǎn)為位于粵港澳大灣區(qū)的三處物流中心，總建筑面積超34.9萬(wàn)平方米，標(biāo)志著外資機(jī)構(gòu)通過(guò)REITs形式參與中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施投資取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。
◆核心觀點(diǎn)
2025年12月，我國(guó)REITs市場(chǎng)呈現(xiàn)顯著的結(jié)構(gòu)性分化特征。從資產(chǎn)類別層面觀察,市場(chǎng)對(duì)不同底層資產(chǎn)的定價(jià)邏輯呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)。與數(shù)字經(jīng)濟(jì)相關(guān)的新型基礎(chǔ)設(shè)施REITs錄得相對(duì)強(qiáng)勁的市場(chǎng)表現(xiàn)，其漲幅或或反映了市場(chǎng)對(duì)數(shù)據(jù)中心、算力設(shè)施等資產(chǎn)長(zhǎng)期需求增長(zhǎng)的預(yù)期。保障性租賃住房REITs當(dāng)月實(shí)現(xiàn)正收益，在產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)中表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健，我們認(rèn)為主要是由于其底層資產(chǎn)所具備的政策支持屬性及現(xiàn)金流穩(wěn)定性。從個(gè)體基金層面來(lái)看,其分化進(jìn)一步印證了市場(chǎng)的選擇性特征,折射出市場(chǎng)在當(dāng)下環(huán)境中對(duì)不同底層資產(chǎn)質(zhì)量與運(yùn)營(yíng)能力的差異化評(píng)估傾向。園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs內(nèi)部漲跌幅差異達(dá)13.65個(gè)百分點(diǎn)，其中華泰紫金南京建鄴產(chǎn)業(yè)園REIT上漲9.88%，而華夏金隅智造工場(chǎng)REIT下跌3.77%。交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs內(nèi)部分化更為明顯，招商基金公路高速公路REIT實(shí)現(xiàn)1.10%的正收益,而浙商證券滬杭甬高速REIT則下跌10.60%，兩者相差11.70個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)體基金分化一定程度上表明,在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境面臨不確定性的背景下,市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)或逐漸轉(zhuǎn)向底層資產(chǎn)的微觀運(yùn)營(yíng)質(zhì)量、區(qū)域經(jīng)濟(jì)體量及路網(wǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局等具體因素。
投資策略上，我們認(rèn)為篩選思路上適合采取穩(wěn)中有進(jìn)的原則，即選取REITs基金以穩(wěn)定現(xiàn)金流為優(yōu)先，在穩(wěn)定的現(xiàn)金流之外，綜合考量基本面預(yù)期變化，可選取價(jià)格彈性較大的板塊，以期在分紅之外，博取市場(chǎng)上漲收益。綜合考慮REITs的資產(chǎn)特性，應(yīng)秉持長(zhǎng)期配置、獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流的邏輯。
綜合來(lái)看，雖然12月REITs表現(xiàn)弱于大盤，但基金回調(diào)后估值已反映多數(shù)負(fù)面預(yù)期,短期內(nèi)利空因素已基本逐步消化,后續(xù)如若債市企穩(wěn),REITs市場(chǎng)有望迎來(lái)反彈。站在當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，我們認(rèn)為從求穩(wěn)的角度，可優(yōu)先考慮對(duì)以下類型REITs予以關(guān)注:
1.交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs。交通基礎(chǔ)設(shè)施具有一定的壟斷性和剛需屬性,具備較強(qiáng)的穩(wěn)定性。在區(qū)域經(jīng)濟(jì)增速分化的背景下，該板塊已呈現(xiàn)顯著結(jié)構(gòu)性差異，部分路產(chǎn)因所在地產(chǎn)業(yè)升級(jí)不及預(yù)期，車流量增速放緩，導(dǎo)致板塊整體表現(xiàn)平淡。展望2026年"十五五"規(guī)劃開(kāi)局，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確將"推動(dòng)城鄉(xiāng)融合、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展"列為重點(diǎn)，推薦邏輯轉(zhuǎn)向核心城市群戰(zhàn)略資產(chǎn)的精細(xì)化配置。同時(shí)，政策層面首次將"智能交通"納入REITs清單，意味著已部署車路協(xié)同系統(tǒng)、智慧收費(fèi)平臺(tái)的路產(chǎn)項(xiàng)目，可通過(guò)技術(shù)溢價(jià)提升估值。當(dāng)前部分優(yōu)質(zhì)標(biāo)的因短期車流波動(dòng)出現(xiàn)回調(diào)，恰為左側(cè)布局良機(jī)，具備區(qū)域壟斷地位且運(yùn)營(yíng)效率領(lǐng)先的路產(chǎn)REITs有望重新驗(yàn)證其防御價(jià)值。
2.倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs。2025年倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs以超過(guò)20%的板塊漲幅驗(yàn)證了其復(fù)蘇邏輯。政府工作報(bào)告提出的"建設(shè)現(xiàn)代流通體系"與"十五五"規(guī)劃中"產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈安全"的戰(zhàn)略升維，高標(biāo)倉(cāng)與冷鏈物流成為核心抓手。此外，常態(tài)化發(fā)行機(jī)制下預(yù)計(jì)2026年將有更多優(yōu)質(zhì)一線及新一線城市的樞紐節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目
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