>> 長江證券-保利發(fā)展(600048)2025年業(yè)績快報點評：業(yè)績短期承壓，政策寬松預(yù)期下估值有望修復(fù)-260123
| 上傳日期： |
2026/1/23 |
大小： |
733KB |
| 格式： |
pdf 共6頁 |
來源： |
長江證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
劉義，袁佳楠 |
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事件描述
公司2025年實現(xiàn)營收3083億元（-1.1%），歸母凈利潤10.3億元（-79.5%），扣非歸母凈利潤6.3億元（-85.2%）。
事件評論
盈利周期性承壓，結(jié)算利潤率下行與大幅減值拖累業(yè)績表現(xiàn)。公司竣工縮量對營收的壓制（2025年竣工目標(biāo)較2024年實際-22.0%）被結(jié)算均價與并表比率提升對沖，2025年實現(xiàn)營收3083億元（-1.1%），2025Q4營收+4.4%。周期壓力在結(jié)算端持續(xù)兌現(xiàn)，公司結(jié)轉(zhuǎn)項目毛利率同比下行（如2025Q3表內(nèi)項目單季度綜合毛利率10.8%創(chuàng)近年新低）；全年大幅計提約69億元減值損失也對全年歸母業(yè)績形成約42億元拖累。所得稅率與少數(shù)股東損益占比提升對歸母業(yè)績形成較大侵蝕，最終公司全年實現(xiàn)歸母凈利潤10.3億元（-79.5%），扣非歸母凈利潤6.3億元（-85.2%）。后續(xù)展望方面，近年逐年下降的銷售金額仍對未來結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模形成壓制，但并表比例的提升或使得營收下行斜率更為平滑。隨著行業(yè)景氣下行結(jié)算端毛利率或仍存一定壓力，但隨著增量土儲陸續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)，盈利能力有望逐步探底。持續(xù)大幅減值之后，公司后續(xù)減值壓力有所緩釋，且公司持續(xù)推進“調(diào)轉(zhuǎn)換退”改善土儲質(zhì)量，主動拓儲優(yōu)化土儲結(jié)構(gòu)。與行業(yè)一致，周期壓力之下，公司短期業(yè)績難免承壓；但一旦周期觸底反彈，央企龍頭或有較大業(yè)績彈性。
銷售穩(wěn)居行業(yè)首位，投資拓展較為積極。行業(yè)景氣下行壓制銷售表現(xiàn)，公司2025年實現(xiàn)銷售金額2530億元（-21.7%），面積1235萬平（-31.2%），均價2.05萬元/平（+13.9%），參考第三方克而瑞榜單銷售規(guī)模仍穩(wěn)居行業(yè)首位。投資拓展更加積極，主動出手補充優(yōu)質(zhì)土儲，2025年拿地金額791億元（+15.9%），面積457萬平（+39.2%），均價1.73萬元/平（-16.7%）；拿地面積強度37.0%（+18.7pct），金額強度31.3%（+10.1pct），拿地均價/銷售均價84.5%（-31.1pct）。公司在手土儲整體仍較充裕，盡管歷史原因?qū)е缕渲写嬖诓糠值托Т尕?，近年也持續(xù)推進土地置換與調(diào)規(guī)來優(yōu)化土儲質(zhì)量，2025年也加碼優(yōu)質(zhì)地塊的獲取進一步優(yōu)化土儲結(jié)構(gòu)，預(yù)計公司銷售規(guī)模仍將長期居于行業(yè)前列。
重視融資提升資金實力，多元業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展。公司2025年內(nèi)成功發(fā)行85億元6年期定向可轉(zhuǎn)債，首年票面利率僅2.20%，整體利率中樞2.325%，優(yōu)異的轉(zhuǎn)債定價彰顯了投資人對于其含權(quán)價值的認(rèn)可；2026.01.15新一批50億元6年期定向可轉(zhuǎn)債發(fā)行申請也已獲上交所受理；此外公司2025年內(nèi)也成功發(fā)行了多單低成本信用債，持續(xù)提升資金實力。多元業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展，2025H1公司實現(xiàn)資產(chǎn)經(jīng)營收入25.4億元（+13%），經(jīng)營性不動產(chǎn)在營面積達到573萬平；保利物業(yè)2025H1實現(xiàn)歸母凈利潤8.9億元（+5.3%）。
政策寬松預(yù)期提升，央企龍頭估值修復(fù)可期。周期壓力下公司業(yè)績難免承壓，但考慮較充裕的未結(jié)資源、高盈利增量土儲逐漸結(jié)轉(zhuǎn)以及減值影響逐漸弱化，一旦周期筑底或意味著較大盈利彈性。銷售穩(wěn)居行業(yè)首位，投資拓展較為積極，重視土儲質(zhì)量優(yōu)化。預(yù)計2026-2027年歸母凈利潤分別為12/18億，對應(yīng)PE為65/43X，周期下行階段市盈率參考性不強；考慮周期壓力下政策寬松預(yù)期提升，央企龍頭估值修復(fù)可期，維持“買入”評級。
風(fēng)險提示
1、毛利率何時觸底存在不確定性；2、如若房價繼續(xù)下行，公司仍有減值壓力。
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