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核心觀點(diǎn)
　　【新房成交】
　　12月新房成交面積環(huán)比由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比降幅收窄。12月40城新房成交面積環(huán)比+33.6%，同比-32.1%，同比降幅收窄6.6pct。我們認(rèn)為，影響居民購房能力及購房意愿的收入與就業(yè)預(yù)期尚未根本性扭轉(zhuǎn)，市場信心仍然不足，疊加25Q1銷售的基數(shù)也相對較高，我們預(yù)計(jì)26Q1市場仍將面臨一定壓力。從各能級(jí)城市來看，12月一、二線城市新房成交面積同比降幅均收窄，三四線城市同比降幅擴(kuò)大。1）一線城市：12月新房成交面積環(huán)比+33.3%，同比-28.9%，降幅收窄14.6pct。具體來看，12月北京新房成交面積環(huán)比上升56%，同比下降32%；上海環(huán)比上升12%，同比下降11%；廣州環(huán)比上升30%，同比下降31%；深圳環(huán)比上升114%，同比下降48%。2）二線城市：12月新房成交面積環(huán)比+41.0%，同比-31.6%，降幅收窄5.7pct。12月新房成交面積環(huán)比正增長但同比負(fù)增長的有南寧、南京、武漢、青島、蘇州、濟(jì)南、成都、寧波，同環(huán)比均負(fù)增長的有杭州、福州。3）三四線城市：12月新房成交面積環(huán)比+16.1%，同比-39.0%，降幅擴(kuò)大4.6pct。
　　 25年全年新房成交規(guī)模下降14%，降幅較24年收窄，但一線城市降幅大于二、三四線城市。25年全年40城新房成交面積同比-13.7%，降幅較24年收窄5.9pct。一、二、三四線城市新房成交面積同比下降15.8%、12.6%、13.6%，一線城市降幅較24年擴(kuò)大3.3pct，二、三四線城市降幅收窄8.7、10.2pct。一線城市成交出現(xiàn)補(bǔ)跌情形，市場冷感“由弱向強(qiáng)”的蔓延。1）四個(gè)一線城市中全年成交均不及24年。其中深圳新房成交面積同比-35%，上海同比-11%，北京同比-16%，廣州同比-13%。2）二線城市中，南寧、福州新房成交面積同比增長3%、12%，其余城市同比均下滑，武漢跌幅僅0.2%，南京、蘇州、成都、寧波跌幅較大，均超過20%。3）三四線城市中，江門、韶關(guān)、莆田、衢州、溫州新房成交同比正增長，均位于長三角、大灣區(qū)核心城市群。其余三四線城市市場繼續(xù)下行，成交低迷，處于探底階段。
　　【二手房成交】
　　12月二手房成交面積環(huán)比漲幅收窄，同比降幅擴(kuò)大。12月18城二手房成交面積環(huán)比+12.7%，同比-30.7%，同比降幅擴(kuò)大4.9pct。各能級(jí)城市二手房成交面積同比均降幅擴(kuò)大。12月一、二、三四線城市二手房成交面積環(huán)比增速為14.9%、11.0%、14.8%，同比增速為-30.4%、-31.8%、-27.9%，同比降幅擴(kuò)大4.4、4.4、8.0pct。具體而言，一線城市中，12月北京二手房成交面積環(huán)比+15%，同比-26%；深圳環(huán)比+15%，同比40%。二線城市中，杭州環(huán)比+6%，同比-34%，成都環(huán)比+5%，同比-37%。
　　全年二手房成交規(guī)模同比下降4%，“以價(jià)換量”帶動(dòng)下成交表現(xiàn)明顯仍好于新房，其中一線城市同比仍能正增長，二、三四線城市同比下滑。25年18城二手房成交面積同比-3.8%，由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比增速較24年下降13.1pct。一、二、三四線城市同比增速為2.2%、-6.4%、-9.6%，一線城市增速雖較24年下降21.6pct，但仍保持正增長，二線城市同比增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，較24年下降15.7pct，三四線城市同比降幅收窄5.0pct。
　　二手房成交表現(xiàn)仍好于新房，主要原因在于：1）本輪下行周期停緩工、保交樓問題突出，開發(fā)商暴雷事件頻出，購房者對于新房的交付信心不足，轉(zhuǎn)而選擇二手房；2）二手房房價(jià)較新房房價(jià)下跌幅度更大，購房者選擇性價(jià)比更高的二手房來滿足當(dāng)前的住房需求。不過，隨著二手房房價(jià)持續(xù)下跌，部分業(yè)主或出現(xiàn)“惜售”情形，26年二手房“以價(jià)換量”的情況能否維持需要進(jìn)一步觀望。具體城市來看，北京、深圳25年二手房成交面積同比分別增長1%、6%，成都同比+0.2%，其余我們跟蹤的二線城市同比均下滑。
　　【新房庫存與去化】
　　庫存與去化：庫存規(guī)模與去化周期環(huán)比均下降。截至12月末，我們跟蹤的12城新房庫存面積環(huán)比-0.1%，同比-8.3%；整體去化周期為17.8個(gè)月，環(huán)比-0.2個(gè)月，同比+3.5個(gè)月。具體來看，上海（8.7個(gè)月）、杭州（8.9個(gè)月）、福州（10.8個(gè)月）去化周期在12個(gè)月內(nèi)。
　　【土地市場】
　　12月土地市場成交規(guī)模同比降幅收窄，溢價(jià)率同比下降。12月全國成交土地建面環(huán)比+126.7%，同比-8.9%，同比降幅收窄11.2pct；其中一、二、三線城市同比增速為-20.7%、-5.6%、-6.0%。全國成交土地平均樓面價(jià)1392元/平，環(huán)比-4.5%，同比-10.3%；其中一、二、三線城市同比增速為-35.6%、-7.0%、-13.7%。全國平均土地溢價(jià)率為2.0%，環(huán)比-1.5pct，同比-1.9pct；其中，一、二、三線城市平均溢價(jià)率分別為5.4%、1.1%、1.5%，一線城市環(huán)比+1.4pct，同比-5.3pct，二線城市環(huán)比-0.3pct，同比-2.7pct；三線城市環(huán)比-2.0pct，同比-0.4pct。
　　 25年全國土地成交量價(jià)齊跌，溢價(jià)率同比有所提升。25年全國成交土地總建面同比-9%；成交總價(jià)同比-10%；樓面均價(jià)1268元/平，同比2%；平均溢價(jià)率4.8%，同比+0.8pct。一、二、三線城市土地成交建面同比增速分別為-9%、-2%、-11%；成交總價(jià)同比增速分別為-7%、-0.4%、-19%；樓面均價(jià)同比增速分別為2%、1%、-9%；平均土地溢價(jià)率分別為9.1%、6.2%、2.4%，一、二線城