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商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)大舉來(lái)襲，“三道紅線”正式走出歷史。雖然從23年開(kāi)始“紅線”對(duì)企業(yè)融資行為已經(jīng)無(wú)實(shí)質(zhì)約束作用，但上周的這個(gè)報(bào)道仍代表著一個(gè)時(shí)代的結(jié)束。上周四、五，證監(jiān)會(huì)主導(dǎo)的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs開(kāi)始第一批申報(bào)，首批申報(bào)規(guī)模超321億元，占存量C-REITs規(guī)模的14%，來(lái)勢(shì)洶洶，未來(lái)C-REITs特別是不動(dòng)產(chǎn)REITs的規(guī)模將會(huì)大幅度提升。多地政府加大“以舊換新”力度，收購(gòu)目標(biāo)從新房和土地變成二手房，這將會(huì)極大的提升政府資金對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)價(jià)格的效率和作用。
　　基數(shù)走低全口徑數(shù)據(jù)同比增速走強(qiáng)，二手房實(shí)時(shí)成交表現(xiàn)穩(wěn)定。房管局網(wǎng)簽，50城新房環(huán)比+3.3%，周同比+37.2%，26年1月前29天同比-19.5%，對(duì)齊春節(jié)-18.6%；11城二手網(wǎng)簽環(huán)比-9.0%，周同比大幅上升8.7%，1月二手網(wǎng)簽同比+9.6%，對(duì)齊春節(jié)-16%。中介高頻成交，79城認(rèn)購(gòu)環(huán)比持平，1月累計(jì)同比+63%，春節(jié)對(duì)齊+12.4%。
　　新房推盤改善期待二手市場(chǎng)熱度外溢，市場(chǎng)掛牌量環(huán)比小幅下降。上周新房推盤環(huán)比+34.5%，春節(jié)前推盤上漲并不常見(jiàn)，二手房市場(chǎng)熱度提振開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)信心。二手房來(lái)訪環(huán)比+4.4%，二手市場(chǎng)延續(xù)較強(qiáng)熱度，1月累計(jì)同比+68%，1月整體來(lái)訪轉(zhuǎn)化率5.2%，較25年12月增長(zhǎng)0.4pct，重點(diǎn)城市掛牌持續(xù)下降，交易均價(jià)上周環(huán)比+1.7%，過(guò)去30天環(huán)比-0.5%，主要降幅集中在25年底，26年以來(lái)上漲3.3%。
　　市場(chǎng)熱度對(duì)土地市場(chǎng)影響較小。上周300城宅地出讓金127億元，環(huán)比-20%，同比-69%，1月土地成交金額同比-57%。上周供給建筑面積793萬(wàn)方，環(huán)比+44%，單周土地去化率為51%，供需雙弱。
　　上周板塊關(guān)注度大幅提升，港股地產(chǎn)相關(guān)各股整體表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)。SW房地產(chǎn)板塊下跌2.2%，跑輸滬深300指數(shù)2.3pct。30個(gè)申萬(wàn)行業(yè)中，排在60%分位（18/30），過(guò)去4周平均處于53%分位數(shù)。上周雖未收漲，但由“三道紅線”取消帶來(lái)的關(guān)注度大幅提升，資本市場(chǎng)對(duì)于“基本面是否自發(fā)見(jiàn)底”與“政策面是否將有催化”等問(wèn)題短期存在較為樂(lè)觀的預(yù)期。中國(guó)金茂、中國(guó)海外宏洋、綠城中國(guó)等強(qiáng)投資、低估值的公司領(lǐng)漲板塊。物業(yè)板塊上周+2.6%，跑贏恒生指數(shù)0.2pct，港房主要公司+4.9%。我們認(rèn)為板塊投資具備較好的持續(xù)性，當(dāng)前二手市場(chǎng)來(lái)訪和成交走勢(shì)可以1季度維持較好的基本面信心，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)則持續(xù)走強(qiáng)，為港房公司提供較好的重估環(huán)境。建議增強(qiáng)持股信心，漲幅較大的很多低估值+強(qiáng)補(bǔ)貨表現(xiàn)的房企，依然值得關(guān)注和配置。
　　C-REITs板塊信息匯總及觀點(diǎn)：26年第5周C-REITs綜合收益指數(shù)上漲0.36%，78單REITs中41單上漲，新能源與高速公路表現(xiàn)較好。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示。基本面不及預(yù)期，包括行業(yè)政策面改善力度不及預(yù)期，市場(chǎng)需求大幅下滑，庫(kù)存累積快于預(yù)期，居民端需求持續(xù)性不及預(yù)期等。