>> 方正證券-2026W4房地產(chǎn)行業(yè)周報：商業(yè)用房首付比例下調(diào)助力去庫存，一線城市二手房成交回調(diào)-260129
| 上傳日期： |
2026/1/29 |
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| 格式： |
pdf 共9頁 |
來源： |
方正證券 |
| 評級： |
推薦 |
作者： |
陳立，王嵩 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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中央強化政策落地與細(xì)化指導(dǎo),地方因城施策跟進(jìn)落實。中央層面，1月20日自然資源部、住建部聯(lián)合發(fā)文，優(yōu)化規(guī)劃審批、土地利用等機制，破解城市更新政策堵點，助力存量住房提質(zhì)與城市功能升級；1月21日，央行、國家金融監(jiān)督管理總局指導(dǎo)各地，按因城施策原則，結(jié)合商辦房庫存情況，靈活確定商業(yè)用房首付比例下限；地方層面，1月20日北京發(fā)布2026年建設(shè)用地供應(yīng)計劃，住宅用地安排750-790公頃，首次單列城市更新指標(biāo)；1月21日，央行廣東省分行將省內(nèi)20城商業(yè)用房首付比例下限由50%降至30%；1月23日，央行陜西省分行同步跟進(jìn)中央政策，統(tǒng)一下調(diào)省內(nèi)商業(yè)用房（含商住兩用房）首付比例，助力商辦房去庫存。
房地產(chǎn)相關(guān)板塊市場表現(xiàn)呈現(xiàn)“A股強勢領(lǐng)漲、H股溫和增長”的分化態(tài)勢，A股房地產(chǎn)板塊大幅跑贏大盤及多數(shù)行業(yè)，H股內(nèi)房板塊則保持穩(wěn)健增長，整體受政策落地預(yù)期與產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)動效應(yīng)推動。A股市場中，申萬房地產(chǎn)指數(shù)在2026W4期間上漲5.21%，顯著跑贏同期下跌0.62%的滬深300指數(shù)，在申萬一級行業(yè)中漲幅居前；同時房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)板塊同步走強，建筑材料板塊漲幅達(dá)9.23%，成為板塊聯(lián)動回暖的重要支撐，主要受益于前期中央城市更新配套措施出臺、商辦房信貸政策細(xì)化落地，市場對政策從“出臺”到“見效”的預(yù)期提升，推動資金向房地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)鏈板塊集中。H股市場表現(xiàn)相對平穩(wěn)，中華內(nèi)房股指數(shù)2026W4期間上漲1.32%，雖漲幅低于A股房地產(chǎn)板塊，但保持正向增長，反映出港股市場對內(nèi)地房地產(chǎn)政策的積極信號逐步消化；恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)同步保持穩(wěn)健，整體未出現(xiàn)明顯波動，主要因港股市場整體流動性節(jié)奏與A股存在差異，對政策的反應(yīng)相對滯后且溫和。估值層面，截至1月25日，申萬房地產(chǎn)板塊市盈率與滬深300指數(shù)的差距基本維持前期水平。
重點14城新房網(wǎng)簽量環(huán)比小幅下降，整體市場呈現(xiàn)“一線微增、二線回調(diào)”的分化態(tài)勢，城市間表現(xiàn)差異顯著。2026W4，重點14城新房網(wǎng)簽合計9224套，環(huán)比下降1.53%，市場活躍度略有回落但仍處平穩(wěn)區(qū)間。一線城市表現(xiàn)相對穩(wěn)健，上海、北京、廣州、深圳四城合計網(wǎng)簽3696套，環(huán)比增長6.57%；其中上海網(wǎng)簽1782套、深圳網(wǎng)簽378套，分別環(huán)比增長13%、13%，受益于核心區(qū)域房源供應(yīng)與改善需求釋放；廣州網(wǎng)簽989套，環(huán)比微增1%，市場保持平穩(wěn)；僅北京網(wǎng)簽547套，環(huán)比下降5%，主要受部分項目取證節(jié)奏延遲影響。二線及其他重點城市呈現(xiàn)回調(diào)態(tài)勢，10城合計網(wǎng)簽5528套，環(huán)比下降6.29%：杭州、南京回調(diào)顯著，分別網(wǎng)簽738套、738套，環(huán)比降幅達(dá)42%、26%。
重點20城二手房成交環(huán)比小幅回調(diào)但同比仍保持高增，整體延續(xù)回暖態(tài)勢，市場受春節(jié)臨近需求階段性回落影響，城市間表現(xiàn)分化加劇。2026W4，重點20城二手房合計成交38741套，環(huán)比下降12.91%、同比增長126.45%，雖較上一周有所回落，但同比增幅顯著，政策利好對市場的支撐作用仍在。一線城市表現(xiàn)穩(wěn)健，四城合計成交13065套，環(huán)比下降6.91%、同比增長140.12%：深圳以247%的同比增幅領(lǐng)跑，成交1312套，環(huán)比微降3%，政策紅利下改善需求持續(xù)釋放；北京成交3933套，同比增長149%、環(huán)比下降2%，剛需成交占比保持穩(wěn)定；上海成交5576套，同比增長129%、環(huán)比下降11%，前期高基數(shù)下出現(xiàn)階段性調(diào)整；廣州成交2244套，同比增長113%、環(huán)比下降5%，市場整體平穩(wěn)運行。其他重點城市多數(shù)保持同比高增但環(huán)比回調(diào)。
土地市場相對平淡，環(huán)比大幅回升，同比大幅下降。2026W4，百城住宅用地成交總價為50.56億元，環(huán)比上升44.97%，同比下降86.39%。
投資建議：聚焦“運營標(biāo)桿+轉(zhuǎn)型先鋒”，持有型機會關(guān)注恒隆地產(chǎn)、新世界發(fā)展（高分紅、低波動、抗周期）；轉(zhuǎn)型機會則重點關(guān)注首程控股（機器人、終端零售轉(zhuǎn)型，估值重估空間）；房地產(chǎn)開發(fā)板塊建議關(guān)注中國金茂、濱江集團和建發(fā)國際。
風(fēng)險提示：政策落地不及預(yù)期、二手房價格跌幅超預(yù)期、房企流動性風(fēng)險發(fā)酵。
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