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本報(bào)告導(dǎo)讀：
　　行業(yè)供給縮量提質(zhì)，新舊動(dòng)能形成合力推動(dòng)市場觸底回暖?；谝陨吓袛?，我們認(rèn)為2026年重點(diǎn)城市銷售有望率先尋找均衡點(diǎn)。長尾城市市場拖累依舊，但幅度收窄。
　　投資要點(diǎn)：
　　我們認(rèn)為當(dāng)前] AH房地產(chǎn)板塊總市值與行業(yè)在經(jīng)濟(jì)中所處地位不匹配。推薦：1）開發(fā)類：A股-萬科A、保利發(fā)展、招商蛇口、金地集團(tuán)；H股-中國海外發(fā)展；2）商住類：龍湖集團(tuán)；3）物業(yè)類：萬物云、華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、招商積余、新大正；4）文旅類-華僑城A。
　　2025年回顧：銷售下行處于下限，投資下行超出預(yù)期。2025年行業(yè)銷售面積真實(shí)數(shù)據(jù)略低于當(dāng)時(shí)預(yù)測下限，主要原因在于對三四線城市銷售情況過于樂觀。投資數(shù)據(jù)方面，竣工處于預(yù)測區(qū)間，新開工、建筑工程、房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)偏差。我們對2025年投資數(shù)據(jù)的預(yù)測，認(rèn)為在銷售面積出現(xiàn)下行情況下企業(yè)投資意愿相對減弱，以上基本面會(huì)導(dǎo)致投資數(shù)據(jù)出現(xiàn)一定程度下行趨勢。但2025年下半年價(jià)格端下行，企業(yè)對市場環(huán)境判斷比我們更為謹(jǐn)慎，使得新開工面積快速下行。房地產(chǎn)新開工面積增速、竣工面積增速截至2025年分別是-20.4%和-18.1%。
　　2026年展望：高質(zhì)量發(fā)展提綱挈領(lǐng)，重點(diǎn)城市銷售尋找均衡點(diǎn)。我們認(rèn)為中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)表達(dá)對2026年要求，即“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，鼓勵(lì)收購存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革，有序推動(dòng)“好房子”建設(shè)。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。”我們認(rèn)為，房地產(chǎn)投資修復(fù)節(jié)奏滯后于銷售端，開發(fā)商以銷定投，2026年投資增速或難有快速反轉(zhuǎn)。若缺乏外部政策或市場環(huán)境的有力支撐，投資趨穩(wěn)預(yù)計(jì)2027年前后?；谝陨吓袛噙壿?，我們認(rèn)為樂觀和悲觀預(yù)期下2026年施工面積增速在-5.8%和-10.2%、對應(yīng)投資增速在-4.0%和-12.5%。由于2025年歲末銷售并未實(shí)現(xiàn)翹尾效應(yīng)。我們認(rèn)為，2026年銷售基數(shù)繼續(xù)下移，前期風(fēng)險(xiǎn)部分釋放。與此同時(shí)，行業(yè)供給縮量提質(zhì)，新舊動(dòng)能形成合力推動(dòng)資金回暖?；谝陨吓袛?，我們認(rèn)為2026年重點(diǎn)城市銷售有望尋找均衡點(diǎn)。行業(yè)供需格局逐漸穩(wěn)定。樂觀和悲觀預(yù)期下2026年新開工增速在-8%和-16%，土地購置金增速-3.1%和-15.7%。全年銷售金額樂觀、中性和悲觀預(yù)測在2.6%、-4.9%和11.4%。
　　聚焦政策方向：降息、收儲(chǔ)和城市更新。2026年行業(yè)主要壓力來自投資增速仍存壓力，不排除對經(jīng)濟(jì)構(gòu)成拖累。政策端能否有序推動(dòng)降息和收儲(chǔ)是對行業(yè)自身投資增速不足的有效彌補(bǔ)。展望2026年，將繼續(xù)重點(diǎn)關(guān)注降息、收儲(chǔ)、城市更新落地進(jìn)程。后續(xù)需要對以上數(shù)據(jù)保持密切跟蹤。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示。1）市場環(huán)境偏冷，到位資金下行，開發(fā)商投資意愿難有起色。2）二三線城市庫存問題仍然嚴(yán)重，行業(yè)修復(fù)將呈現(xiàn)分化形態(tài)。3）專項(xiàng)債收儲(chǔ)落地不及預(yù)期。