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本報(bào)告導(dǎo)讀：
　　2月25日，上海發(fā)布“新七條”，涉及限購調(diào)減、公積金優(yōu)化、房產(chǎn)稅完善等七項(xiàng)內(nèi)容。預(yù)計(jì)本次組合拳將有效釋放積壓合理需求，帶動新房、二手房市場同步回暖。
　　投資要點(diǎn)：
　　維持“增持”評級。展望26年，屬“十五五”開局之年。監(jiān)管高質(zhì)量發(fā)展要求有望引領(lǐng)市場?？紤]十四五期間行業(yè)總量出清深刻，當(dāng)前8萬億平新房市場具備購買承接能力。關(guān)注財(cái)政發(fā)力節(jié)奏及藍(lán)籌競爭優(yōu)勢顯現(xiàn)時(shí)點(diǎn)。推薦：1）開發(fā)類：A股-保利發(fā)展、招商蛇口、城建發(fā)展、濱江集團(tuán)、金地集團(tuán)；H股-中國海外發(fā)展、建發(fā)國際集團(tuán)；2）商住類：華潤置地、龍湖集團(tuán)；3）物業(yè)類：萬物云、華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、招商積余、新大正；4）文旅類-華僑城A。
　　滬“新七條”發(fā)布，政策優(yōu)化再次升級。2026年2月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委等五部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》（簡稱“新七條”），涉及限購調(diào)減、公積金優(yōu)化、房產(chǎn)稅完善等七項(xiàng)內(nèi)容。住房限購政策方面，對于非滬籍居民家庭或成年單身人士：1）連續(xù)繳納社保或個(gè)稅滿1年及以上，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)，在外環(huán)內(nèi)限購1套住房。2）連續(xù)繳納社保或個(gè)稅滿3年及以上，在外環(huán)內(nèi)限購2套住房。3）持《上海市居住證》滿5年及以上，在全市范圍內(nèi)限購1套住房。公積金貸款政策方面，將繳存人家庭購買首套住房的公積金貸款最高額度從160萬元提高至240萬元，疊加多子女家庭和購買綠色建筑最高貸款額度上浮政策（最高上浮35%），公積金家庭貸款最高額度可達(dá)到324萬元。對購買第二套住房的最高貸款額度也相應(yīng)予以提高。房產(chǎn)稅政策方面，對于滬籍家庭子女成年后，新購或置換住房后，只要該住房屬于成年子女家庭唯一住房，暫免征收房產(chǎn)稅。
　　精準(zhǔn)施策，關(guān)注小陽春“量升價(jià)穩(wěn)”。此次新政以梯度松綁、分區(qū)施策，形成“資格+資金+成本”的組合發(fā)力。具體來看，限購政策松綁主要針對非滬籍家庭或單身人士，能夠有效承接市場剛需與改善增量，對于帶動外環(huán)內(nèi)樓市具有明顯提升作用。其次，公積金貸款政策同步優(yōu)化，可直接降低購房成本、打通置換鏈條核心，有效降低剛需與改善家庭首付和月供壓力。最后，房產(chǎn)稅政策優(yōu)化，屬于對滬籍家庭改善置換需求的實(shí)質(zhì)性松綁，確保新增改善性需求能夠快速傳導(dǎo)至一二手市場。我們認(rèn)為本次組合拳將有效釋放此前所積壓的合理需求，帶動新房、二手房市場同步回暖。上海政策動向及樓市穩(wěn)定有望為全國市場注入更多信心。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示。銷售不暢，行業(yè)總量下行風(fēng)險(xiǎn)