| 上傳日期： |
2026/2/25 |
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| 917KB |
| 格式： |
pdf 共13頁 |
來源： |
光大證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
增持 |
作者： |
何緬南，韋勇強(qiáng) |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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新房：1月核心30城新房成交面積同比-25.1%，成交均價(jià)同比-4.8%。
1）2026年1月，光大核心30城商品住宅(不含保障)成交金額為1,859億元，同比-28.7%，環(huán)比-33.2%；其中北上廣深杭蓉成交金額995億元，同比-32.7%，環(huán)比-30.6%，余下二線24城成交金額864億元，同比-23.4%，環(huán)比-36.0%。
2）2026年1月，光大核心30城商品住宅(不含保障)成交面積為765萬㎡，同比-25.1%，環(huán)比-33.4%；其中，北上廣深杭蓉成交面積237萬㎡，同比-32.6%，環(huán)比-30.3%，余下二線24城成交面積528萬㎡，同比-21.2%，環(huán)比-34.7%。
3）2026年1月，光大核心30城商品住宅(不含保障)成交均價(jià)為24,285元/㎡，同比-4.8%，環(huán)比+0.3%；其中，北上廣深杭蓉成交均價(jià)41,975元/㎡，同比-0.3%，環(huán)比-0.3%，余下二線24城成交均價(jià)為16,351元/㎡，同比-2.8%，環(huán)比-2.1%。
4）重點(diǎn)城市2026年1月新房成交均價(jià)：北京54,749元/㎡，同比+0.4%；上海77,830元/㎡，同比-6.3%；廣州31,559元/㎡，同比-5.0%；深圳70,277元/㎡，同比+16.7%。
二手房：1月核心15城二手房成交面積同比+14.3%。
1）2026年1月，光大核心15城二手住宅成交面積為1,311萬㎡，同比+14.3%，環(huán)比-0.5%；其中一線城市成交面積為470萬㎡，同比+12.1%，環(huán)比-4.5%，余下二線城市成交面積為840萬㎡，同比+15.6%，環(huán)比+1.9%。
2）2026年1月，光大核心10城二手住宅成交金額為2,442億元，同比+1.9%，環(huán)比-1.2%；其中一線城市成交金額1,512億元，同比+1.1%，環(huán)比-4.0%，余下二線城市成交金額931億元，同比+3.2%，環(huán)比+3.5%。
3）2026年1月，光大核心10城二手住宅成交均價(jià)為22,588元/㎡，同比-9.6%，環(huán)比+1.3%；其中，一線城市成交均價(jià)為32,145元/㎡，同比-9.8%，環(huán)比+0.6%，余下二線城市成交均價(jià)為15,230元/㎡，同比-8.8%，環(huán)比+4.5%。
4）重點(diǎn)城市2026年1月二手房均價(jià)：北京25,996元/㎡，同比-5.7%；上海34,349元/㎡，同比-14.2%；廣州23,292元/㎡，同比-15.0%；深圳53,578元/㎡，同比-8.9%。
投資建議：2026開年《求是》集中刊文，明確改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)預(yù)期，隨著前期一攬子房地產(chǎn)政策持續(xù)落地，地方政府調(diào)控自主性提升，區(qū)域分化和城市分化進(jìn)一步加深。部分高能級(jí)城市有望獲益于城市更新，實(shí)現(xiàn)城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化轉(zhuǎn)型和內(nèi)涵式發(fā)展，加快政府收購和“以舊換新”，逐步實(shí)現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”；隨著供給側(cè)逐步出清，部分信用優(yōu)勢明顯的龍頭央國企地產(chǎn)將持續(xù)受益于競爭結(jié)構(gòu)優(yōu)化，建立較高的“品牌優(yōu)勢護(hù)城河”，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營業(yè)績的企穩(wěn)回升。投資建議關(guān)注三條主線：1）具備片區(qū)綜合開發(fā)能力，信用優(yōu)勢明顯，產(chǎn)品美譽(yù)度高，在核心城市銷售排名靠前的穩(wěn)健央國企地產(chǎn)，推薦招商蛇口、中國金茂等。2）公募REIT積極推進(jìn)，存量資源豐富，具備運(yùn)營品牌核心競爭力，推薦華潤置地、上海臨港等。3）看好物業(yè)服務(wù)長期發(fā)展空間，推薦招商積余、華潤萬象生活、綠城服務(wù)等。
風(fēng)險(xiǎn)分析：房地產(chǎn)行業(yè)的政策寬松政策推進(jìn)不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)、市場需求不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)、房價(jià)下行超預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目竣工不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)、多元化業(yè)務(wù)經(jīng)營不佳風(fēng)險(xiǎn)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人工成本剛性上漲風(fēng)險(xiǎn)、增值服務(wù)拓展風(fēng)險(xiǎn)、關(guān)聯(lián)方依賴風(fēng)險(xiǎn)、外包風(fēng)險(xiǎn)
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