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核心觀點(diǎn)
　　1、2026展望：漸行漸近的行業(yè)底部
　　2026開(kāi)年首期《求是》雜志重磅發(fā)聲定調(diào)“改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期”，釋放出政策轉(zhuǎn)向、引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)改善的清晰信號(hào)。本輪下行周期新開(kāi)工面積回撤幅度（較高點(diǎn)回撤74.1%）高于銷(xiāo)售面積（較高點(diǎn)回撤50.9%），新開(kāi)工呈現(xiàn)一定的“超調(diào)”，供給側(cè)出清更加顯著。從租金回報(bào)率和貸款利率的關(guān)系看，目前核心城市二手住宅租金回報(bào)率基本在1.6-2.0%區(qū)間，已經(jīng)與十年期國(guó)債收益率靠攏。
　　2、人口因素是超長(zhǎng)周期變量，中國(guó)香港止跌回穩(wěn)經(jīng)驗(yàn)值得借鑒
　　房屋價(jià)格指數(shù)在中期與人口增長(zhǎng)率、人口數(shù)量無(wú)明顯正相關(guān)關(guān)系，而是與適齡購(gòu)房人口呈現(xiàn)一定相關(guān)性，整體對(duì)房?jī)r(jià)的影響有限。我們認(rèn)為，人口增長(zhǎng)需轉(zhuǎn)化為有效購(gòu)房需求，才能對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響，而這一轉(zhuǎn)化過(guò)程依賴(lài)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與居民收入的增長(zhǎng)，因此各國(guó)房?jī)r(jià)與人口增長(zhǎng)率常呈脫節(jié)狀態(tài)。從各個(gè)國(guó)家/地區(qū)房屋價(jià)格指數(shù)與人口增長(zhǎng)率的擬合結(jié)果來(lái)看，大多數(shù)國(guó)家/地區(qū)調(diào)整后的R2小于0.5，整體看P值大于0.05，房屋價(jià)格指數(shù)與人口增長(zhǎng)率無(wú)明顯相關(guān)關(guān)系，人口增長(zhǎng)率難以解釋房屋價(jià)格的變化。中國(guó)香港樓市自2021年下半年開(kāi)始進(jìn)入下行通道，2022年香港特區(qū)政府開(kāi)始逐步放松樓市政策。2025年6月，香港的房地產(chǎn)觸底回暖，我們認(rèn)為香港樓市是在“產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇---中青年引入---租金回報(bào)率和利率劈叉”的路徑中逐步復(fù)蘇的。
　　3、“好房子”形成品質(zhì)代差，政策引導(dǎo)改善型需求釋放
　　住房城鄉(xiāng)建設(shè)部在2025年3月31日發(fā)布國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，新規(guī)范為強(qiáng)制執(zhí)行規(guī)范，在層高、隔聲、通訊、供暖、電梯、配套等多方面加強(qiáng)了住宅建設(shè)要求，預(yù)計(jì)未來(lái)新建住宅品質(zhì)將持續(xù)提升。從七普數(shù)據(jù)來(lái)看，截至2020年，我國(guó)居民戶(hù)均住房間數(shù)3.18間，人均住房建筑面積37.76平米，人均住房間數(shù)1.07間，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的矛盾正從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向“好不好”。從住房房齡看，中國(guó)居民住房房齡集中在1990-2014年。按戶(hù)數(shù)比例看，2000-2009年、2010-2014年、1990-1999年分別占比為30.34%、21.46%、20.55%。房齡老齡化后，也會(huì)帶來(lái)持續(xù)的置換和更新需求。
　　4、投資建議
　　我們認(rèn)為，2026年房地產(chǎn)應(yīng)聚焦三大主線：一是政策底部的估值修復(fù)，開(kāi)年中央和一線城市政策釋放明確政策轉(zhuǎn)向信號(hào)，新開(kāi)工和拿地回撤預(yù)示供給端出清加速；二是布局“好房子”品質(zhì)溢價(jià)主線，擁有成熟體系和高端產(chǎn)品線的開(kāi)發(fā)商將享受品質(zhì)代差帶來(lái)的銷(xiāo)售溢價(jià)和毛利率優(yōu)勢(shì)；三是借鑒香港“產(chǎn)業(yè)—人口—租金”傳導(dǎo)路徑，關(guān)注核心城市租金回報(bào)率修復(fù)帶來(lái)的資產(chǎn)配置需求。推薦標(biāo)的：（1）布局城市基本面較好、產(chǎn)品力領(lǐng)先的強(qiáng)信用房企：建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、招商蛇口、中國(guó)海外發(fā)展、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展、綠城中國(guó)；（2）住宅與商業(yè)地產(chǎn)雙輪驅(qū)動(dòng)，REITs快速發(fā)展助力資管戰(zhàn)略落地：華潤(rùn)置地、新城控股、龍湖集團(tuán)；（3）“好房子，好服務(wù)”政策下服務(wù)品質(zhì)突出的優(yōu)質(zhì)物管標(biāo)的：華潤(rùn)萬(wàn)象生活、建發(fā)物業(yè)、南都物業(yè)、綠城服務(wù)、保利物業(yè)、招商積余、濱江服務(wù)；（4）二手房滲透率持續(xù)提升，房地產(chǎn)后服務(wù)賽道前景廣闊：我愛(ài)我家、貝殼。
　　5、風(fēng)險(xiǎn)提示
　　宏觀經(jīng)濟(jì)下行，房企融資進(jìn)展不及預(yù)期，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。