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核心觀點(diǎn)
　　上周房地產(chǎn)板塊（中信）漲跌幅0.9%,同期滬深300、萬得全A指數(shù)漲跌幅分別為1.1%、2.7%，超額收益分別為-0.2%、-1.9%。29個(gè)中信行業(yè)板塊中房地產(chǎn)位列第20名。
　　 （1）新房市場(chǎng)：上周(2026/2/21-2026/2/27)36城新房成交面積78萬方，環(huán)比+431.2%，同比-69.3%。2026年2月1日至2月27日累計(jì)成交340.7萬方，同比-41.0%。今年截至2月27日累計(jì)成交900.1萬方，同比-33.6%。
　　 （2）二手房市場(chǎng)：從二手房成交看，上周(2026/2/21-2026/2/27)15城二手房成交面積80.4萬方，環(huán)比+749.4%，同比-55.8%。2026年2月1日至2月27日累計(jì)成交362.7萬方，同比-24.7%。今年截至2月27日累計(jì)成交1047.5萬方，同比-1.5%。
　　 （3）庫存及去化：從庫存和去化周期看，13城新房累計(jì)庫存7684.7萬平方米，環(huán)比0.0%，同比-3.2%；13城新房去化周期為24.8個(gè)月，環(huán)比變動(dòng)+0.6個(gè)月，同比變動(dòng)+8.4個(gè)月。一線、新一線、二線、三四線城市去化周期為16.1個(gè)月、13.7個(gè)月、20.2個(gè)月、118.9個(gè)月，環(huán)比分別變動(dòng)+0.4個(gè)月、+0.2個(gè)月、+0.4個(gè)月、+3.4個(gè)月。
　　 （4）土地市場(chǎng)：土地成交方面，2026年2月23日-2026年3月1日百城土地成交建筑面積1858.5萬方，環(huán)比+2033.5%，同比-26.5%；成交樓面價(jià)1734元/平，環(huán)比+262.0%、同比-13.6%；土地溢價(jià)率+18.6%,環(huán)比+18.6%，同比+6.9%。截至2026年3月1日,2026年累計(jì)成交土地建筑面積為15992.8萬方，同比-18.0%。
　　投資建議：2月第4周新房成交環(huán)比上升，同比下降，二手房成交環(huán)比上升，同比下降。上海發(fā)布樓市新政“滬七條”，包括縮短非滬籍居民購買外環(huán)內(nèi)住房所需繳納社保或個(gè)稅年限、符合條件非滬籍居民可在外環(huán)內(nèi)增購1套住房、符合條件的持《上海市居住證》群體可在本市購買住房以及優(yōu)化住房公積金貸款政策及完善個(gè)人房產(chǎn)稅政策等。投資建議：1）內(nèi)地開發(fā)商：推薦內(nèi)地開發(fā)商A股：濱江集團(tuán)、招商蛇口；港股：中國海外發(fā)展、綠城中國、華潤置地、建發(fā)國際集團(tuán)；2）輕資產(chǎn)運(yùn)營公司：推薦物管公司：綠城服務(wù)；商管公司：華潤萬象生活；頭部中介平臺(tái)：貝殼-W。3）港資開發(fā)商：建議關(guān)注：新鴻基地產(chǎn)、恒基地產(chǎn)、信和置業(yè)等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)調(diào)控政策放寬不及預(yù)期；行業(yè)下行持續(xù)，銷售不及預(yù)期；行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)蔓延，流動(dòng)性惡化超預(yù)期