>> 國(guó)盛證券-房地產(chǎn)行業(yè)政府工作報(bào)告點(diǎn)評(píng)：房地產(chǎn)政策基調(diào)依然是“穩(wěn)”-260306
| 上傳日期： |
2026/3/6 |
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| 格式： |
pdf 共3頁(yè) |
來(lái)源： |
國(guó)盛證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
增持 |
作者： |
金晶,夏陶 |
| 行業(yè)名稱(chēng)： |
房地產(chǎn) |
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事件：3月5日，十四屆全國(guó)人大四次會(huì)議開(kāi)幕，李強(qiáng)總理作政府工作報(bào)告。
2026年延續(xù)松貨幣、寬財(cái)政的總體基調(diào)。報(bào)告目標(biāo)2026年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)4.5-5%。政策總體取向上：繼續(xù)實(shí)施更加積極的財(cái)政政策，赤字率擬按4%左右安排（與上上年同），擬安排地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券4.4萬(wàn)億元與上上年同），完善自審自發(fā)試點(diǎn)，重點(diǎn)支持建設(shè)重大項(xiàng)目、置換隱性債務(wù)、消化政府拖欠賬款等。同較上年，專(zhuān)項(xiàng)債券未明確提及用于土地收儲(chǔ)和收購(gòu)商品房，但是也提到財(cái)政支出更加注重提振消費(fèi)、投資于人、保障民生，我們預(yù)計(jì)今年依然會(huì)有同當(dāng)規(guī)模的專(zhuān)項(xiàng)債券用于土地收儲(chǔ)方面。貨幣端，繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策?？傮w來(lái)說(shuō)，對(duì)于貨幣、財(cái)政政策維度在地產(chǎn)的落腳點(diǎn)，我們2026年主要觀察專(zhuān)項(xiàng)債、專(zhuān)項(xiàng)貸款等投放的規(guī)模和投放的方向。即便考慮銀行息差，房貸利率下行空間雖然不大、但也仍有一定空間，此外觀察是否有其他的政策手段輔助實(shí)際房貸利率下行與如貼息。
2026年房地產(chǎn)主要政策目標(biāo)依舊是“穩(wěn)”，繼續(xù)觀察現(xiàn)有框架下地產(chǎn)政策的推進(jìn)情況。報(bào)告在肯定房地產(chǎn)方面工作的）時(shí)，也清醒看到行業(yè)目前仍在調(diào)整。在部署2026年工作方面，報(bào)告再次強(qiáng)調(diào)了“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，表述上2025年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議一致，表述力度也基本延續(xù)2025年《政府工作報(bào)告》。在穩(wěn)地產(chǎn)的目標(biāo)下，報(bào)告從房地產(chǎn)防風(fēng)險(xiǎn)、需求、供給、保障等方面闡明了今年具體的工作任務(wù)。內(nèi)容基本延續(xù)去年報(bào)告，我們認(rèn)為今年房地產(chǎn)政策大概率在現(xiàn)有框架下繼續(xù)深化；考慮到目前行業(yè)下行態(tài)勢(shì)，我們認(rèn)為仍有必要繼續(xù)加碼政策，包括中央層面加力推進(jìn)城市更新、優(yōu)化收儲(chǔ)收地模式、降低實(shí)際房貸利率等。
需求端方面，繼續(xù)高質(zhì)量推進(jìn)城市更新，深化公積金制度改革。報(bào)告提到“高質(zhì)量推進(jìn)城市更新，穩(wěn)步實(shí)施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)、城中村等改造”、“加快危舊房改造”，同關(guān)表述上此前中央高級(jí)別會(huì)議同近，考慮到目前城市更新主要由地方主導(dǎo)，在地方財(cái)政壓力制約下，預(yù)計(jì)政策帶動(dòng)增量實(shí)物工作量及增量需求仍有一定周期。此外，報(bào)告提到深化住房公積金制度改革，延續(xù)2025中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，我們此前判斷，可能指向公積金提高額度、擴(kuò)大適用范圍、簡(jiǎn)化流程、優(yōu)化提取方式等方面。
供給端，繼續(xù)推進(jìn)土地收儲(chǔ)和收購(gòu)存量商品房政策。報(bào)告提到，因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，探索多渠道盤(pán)活存量商品房，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等。有序推動(dòng)安全舒適綠色智慧的“好房子”建設(shè)，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)。同關(guān)表述基本延續(xù)2025年，預(yù)計(jì)今年將在現(xiàn)有政策框架下繼續(xù)推進(jìn)。
防風(fēng)險(xiǎn)方面，“白名單”有望成為常態(tài)化支持房企融資的基礎(chǔ)制度。防風(fēng)險(xiǎn)近年一直是中央工作重要的關(guān)切方面。除了上述在房地產(chǎn)供需方面部署的工作外，報(bào)告提到“進(jìn)一步發(fā)揮（保交房’的白名單制度作用，防范債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)”，在新房銷(xiāo)售持續(xù)低迷、房企回款持續(xù)承壓的背景下，房企融資現(xiàn)金流是保交付的重中之重，我們預(yù)計(jì)（“白名單”有望成為常態(tài)化支持房企融資的基礎(chǔ)制度。此外，報(bào)告繼續(xù)提到有序化解地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)妥化解金融領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)等。
保障方面，報(bào)告在保障和改善民生章節(jié)中，提出加強(qiáng)初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求。這是中央文件新表述，近年地方頻繁出臺(tái)面向多子女家庭購(gòu)房需求的政策。此次將同關(guān)表述寫(xiě)進(jìn)政府工作報(bào)告，預(yù)計(jì)未來(lái)中央也會(huì)持續(xù)支持同關(guān)人群的購(gòu)房需求。
投資建議：維持行業(yè)“增持”評(píng)級(jí)。我們認(rèn)為重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)同關(guān)股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼進(jìn)入深水區(qū)，如我們2022、2023年在報(bào)告中反復(fù)闡述，認(rèn)為本輪最終政策力度超過(guò)2008、2014年，而現(xiàn)在尚在途中。2、地產(chǎn)作為早周期指標(biāo)，具備指向性作用，配置地產(chǎn)同當(dāng)于配置經(jīng)濟(jì)風(fēng)向標(biāo)。3、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局改善邏輯依舊適用，拿地和銷(xiāo)售表現(xiàn)優(yōu)異的依然是頭部國(guó)央企和少量混合所有制及民企，品質(zhì)房企有望在未來(lái)的格局中更加受益。4、我們觀點(diǎn)“只看好一線+2/3二線+極少量三線城市”依然奏效，這個(gè)城市組合在銷(xiāo)售前期偶爾反彈時(shí)表現(xiàn)更好也得到了印證。5、供給側(cè)政策，收儲(chǔ)、妥善處置閑置土地等政策有新變化，依然是觀察落地最重要的方向，且可以預(yù)見(jiàn)，一二線仍然更受益?；谝陨希覀冋J(rèn)為2026年仍然是以政策為核心主導(dǎo)力量，板塊反復(fù)做政策beta，配置方向可選：與1地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：H股的綠城中國(guó)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、華潤(rùn)置地、越秀地產(chǎn)、中國(guó)海外發(fā)展、中國(guó)金茂；A股的濱江集團(tuán)、招商蛇口、建發(fā)股份、保利發(fā)展、華發(fā)股份；與2地方國(guó)企/城投/化債：城投控股、城建發(fā)展；與3中介：貝殼-W；與4物業(yè)屬于跟漲：華潤(rùn)萬(wàn)象生活、招商積余、綠城服務(wù)、保利物業(yè)、中海物業(yè)等。
風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地不及預(yù)期、需求復(fù)蘇不及預(yù)期、房企出險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)蔓延。
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