>> 華西證券-限價(jià)取消，新房變局-260311
| 上傳日期： |
2026/3/11 |
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| 格式： |
pdf 共8頁 |
來源： |
華西證券 |
| 評級： |
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作者： |
肖金川,劉郁,黃曉曦 |
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2024年開始，杭州、上海、深圳、合肥幾個(gè)核心城市陸續(xù)取消限價(jià)，一線城市中僅剩余北京未全面取消限價(jià)，二線城市中天津、廈門等未取消限價(jià)，其他絕大多數(shù)城市新房市場步入“無限價(jià)時(shí)代”。
限價(jià)取消，可分為兩層含義，第一層是“取消地價(jià)限價(jià)”，即土拍溢價(jià)率取消上限。第二層則是“取消房價(jià)限價(jià)”，即取消新房房地聯(lián)動(dòng)價(jià)，競拍土地時(shí)，開發(fā)商銷售可以自主定價(jià)，不再設(shè)置對應(yīng)的商品房銷售價(jià)格上限?！叭∠貎r(jià)限價(jià)”一般出現(xiàn)在“取消房價(jià)限價(jià)”之前，例如上海在2024年6月取消土拍溢價(jià)率10%的上限，2024年9月開始陸續(xù)取消新房房地聯(lián)動(dòng)價(jià)。限價(jià)取消之后，樓面價(jià)相繼上漲。上海2024年住宅成交樓面價(jià)突破3萬元/平米，達(dá)到3.7萬元/平米，溢價(jià)率11%，突破10%。進(jìn)入2025年，住宅成交樓面價(jià)再上漲至4.4萬元/平米，對應(yīng)溢價(jià)率16%，均創(chuàng)2017年以來新高。
新房漲價(jià)受到推盤地段、產(chǎn)品類型等諸多因素影響。不過以上海為例，取消限價(jià)后，新房整體呈現(xiàn)“更貴”、“更大”、分化加劇的特征。
特點(diǎn)一：新房“更貴”。成交總價(jià)維度，新房單套成交總價(jià)上移。700萬以上新房成交套數(shù)占比逐漸占據(jù)半壁江山，2021年時(shí)僅為22%，2025年已升至48%。
房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上海新房成交套數(shù)于2021年見頂，達(dá)到17.5萬套，隨后震蕩下滑，2025年成交10.2萬套，僅為峰值的58%。
參考中指院披露的成交明細(xì)，可以發(fā)現(xiàn)，2021年到2025年，新房成交總套數(shù)震蕩下滑的同時(shí)，平均成交總價(jià)明顯上移。2021年，上海700萬以上新房成交套數(shù)占比不到1/4（22%），而2025年已接近1/2（48%）。這其中1000萬以上的新房套數(shù)2021年僅占比12%，而這一比例到2025年已上升至29%。
2000萬以上豪宅盤房子成交套數(shù)占比也明顯上升。2021年總價(jià)2000萬以上、3000萬以上的房子分別占比3%、1%，而2025年占比分別達(dá)到8%、5%。
從新房單套成交總價(jià)上移時(shí)間點(diǎn)來看，2021-2024年上移速度相對平緩，2025明顯加速。以700萬以上新房成交套數(shù)占比為例，2021-2024年由22%升至40%，年均4.5個(gè)百分點(diǎn)。而2025年從40%升至48%，增幅達(dá)到8個(gè)百分點(diǎn)。
特點(diǎn)二：新房“更大”?！?070政策”取消后，新房套均面積增加，從2021-2023年的112-114平米增至2025年的125平米。
2024年3月-2025年10月，上海分階段取消“9070”政策政策，該政策執(zhí)行的近20年內(nèi)，新房市場積累了較多的“小戶型”庫存。
政策取消后，新房成交套均面積明顯增加。2021-2023年新房成交套均面積在112-114平米之間，2024年達(dá)到122平米，2025年進(jìn)一步升至125平米。
直觀來看，大房子的供給增加。2021-2023年120平米以上的新房成交套數(shù)占比在26%左右，2024年達(dá)到33%，2025年進(jìn)一步升至37%。
特點(diǎn)三：剛需盤每平米單價(jià)向下，豪宅盤單價(jià)則向上。
剛需盤新房成交單價(jià)整體呈現(xiàn)出震蕩小幅下降態(tài)勢，2025年相比房價(jià)峰值（多出現(xiàn)在2022年/2023年），單價(jià)降幅基本在4%以內(nèi)。例如總價(jià)500-600萬元新房，成交單價(jià)峰值為5.3萬元/平米（2023年），2025年成交單價(jià)均值為5.08萬元/平米，降幅約4%，900-1000萬新房，2025年成交單價(jià)較峰值2023年約下滑2%，其他價(jià)位段成交價(jià)格走勢可參見表1。
豪宅盤方面，近幾年成交單價(jià)整體延續(xù)上漲。從中指院明細(xì)數(shù)據(jù)來看，對于總價(jià)1400萬以上新房來說，2025年成交單價(jià)相比2024年多數(shù)有2%-6%左右的漲幅，2025年相比2022年多數(shù)有超過10%的漲幅。漲幅最大的是4000萬元以上豪宅盤，2025相對2024漲4%，2025年相對2022的漲幅則達(dá)到39%，年平均漲幅近10%。這背后可能是核心區(qū)豪宅盤的供給相對稀缺，即使近年供給放量之后，供需缺口仍然存在。
新房庫存去化周期，豪宅縮短，剛需盤拉長。2025年底與2024年底相比，300平以上新房去化周期縮短5個(gè)月至18個(gè)月。而120-140、140-180、180-300平的去化周期上升了4-8個(gè)月，120平以下新房去化周期升幅最大，達(dá)到12個(gè)月。
去化周期分化背后，是多個(gè)豪宅樓盤得益于位置核心性、稀缺性，出現(xiàn)首批推盤即售罄的情況，例如綠城潮鳴東方、外灘瑞府、康定壹拾玖等。而對于剛需盤購買者來說，仍存在“觀望情緒”，等待房價(jià)繼續(xù)下滑，或等待新樓盤層高突破3米后獲得更好的產(chǎn)品品質(zhì)。
總結(jié)來看，上海新房漲價(jià)，更多是供給端因素推動(dòng)，豪宅熱賣帶來的貢獻(xiàn)功不可沒。而細(xì)究豪宅熱賣的背后，有著土地端、產(chǎn)品規(guī)則優(yōu)化的雙重推動(dòng)。土地端，限價(jià)取消政策，疊加政府推地核心化，帶來了樓面價(jià)迅速提高。產(chǎn)品端，“好房子”新規(guī)發(fā)布，通過優(yōu)化計(jì)容規(guī)則，讓新房在合規(guī)前提下顯著提高得房率，增加產(chǎn)品“可售面積”，提高新房定價(jià)權(quán)。再疊加“9070”時(shí)代、限價(jià)時(shí)代積累了較多小戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)低的庫存，開發(fā)商更傾向于建設(shè)豪宅，補(bǔ)足市場豪宅供應(yīng)缺口，促進(jìn)產(chǎn)品去化。而剛需盤，雖然也得益于好房子規(guī)范落地，產(chǎn)品品質(zhì)上升、套內(nèi)面積增加，不過目前庫存去化周期仍然承壓，壓力更多來自于需求端購房者觀望情緒。
以上海地產(chǎn)走勢來看，未來新房市場走勢可能面臨三大不確定
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