>> 開源證券-房地產(chǎn)行業(yè)點評報告：自然資源部38號文定調(diào)，土地市場進入存量時代-260312
| 上傳日期： |
2026/3/13 |
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| 300KB |
| 格式： |
pdf 共3頁 |
來源： |
開源證券 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
齊東,胡耀文 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
無限制-登錄即可下載 |
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事件：自然資源部發(fā)布關(guān)于進一步做好自然資源要素保障的通知
據(jù)新華財經(jīng)報道，2026年3月5日，自然資源部、國家林業(yè)和草原局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步做好自然資源要素保障的通知》（自然資發(fā)〔2026〕38號）。通知內(nèi)容涵蓋規(guī)劃、審批、耕地、生態(tài)、產(chǎn)業(yè)等多個維度，通過優(yōu)化土地、海洋、林業(yè)、草原等自然資源的供給和管理機制，為國家重大基礎(chǔ)設施、民生項目以及新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供堅實的要素保障。
用地規(guī)劃流程提速，整體管理流程優(yōu)化
本次政策優(yōu)化了整體流程，提升自然資源要素配置效率；同時在全國土空間規(guī)劃許可制度下，對實現(xiàn)國土空間規(guī)劃“一張圖”聯(lián)網(wǎng)的省份，由省級政府統(tǒng)籌“十五五”新增建設用地指標，從省級層面把控建設用地總規(guī)模，將限制建設用地的無序擴張，扭轉(zhuǎn)土地市場供需關(guān)系。政策明確在城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)，因成片開發(fā)征收土地的，不再單獨編制土地征收成片開發(fā)方案，大大縮短了征地周期，利于城市更新和保障房項目快速落地。同時零星地塊的供應渠道被打開，未來土地市場的熱點有望從“遠郊新區(qū)”轉(zhuǎn)向“中心城區(qū)的更新改造”。
嚴控增量土地，存量土地盤活市場空間較大
本次政策明確提出建立健全新增建設用地與存量建設用地盤活掛鉤機制，年度新增城鄉(xiāng)建設用地原則上不得超過盤活存量土地面積。新增建設用地優(yōu)先保障重大項目建設和民生事業(yè)發(fā)展，原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)。我們認為，政策落地后普通商品住宅的新增土地供應將大幅減少，全國土地市場將進入“存量時代”，地方政府不能再依賴大規(guī)模新增建設用地來推動城市擴張，而是通過城市更新、低效用地再開發(fā)、閑置土地處置等方式獲取發(fā)展空間。據(jù)中指不完全統(tǒng)計，截至2026年2月末，全國28個省市已公示的擬使用專項債收購閑置存量土地的總金額超7700億元，專項債實際發(fā)行超3350億元，占比約43%。
投資建議
此次新政通過收緊新增、盤活存量、簡化審批的組合拳，將普通商品房開發(fā)推向了以存量更新為核心的高質(zhì)量發(fā)展新階段。房企獲取土地更多需要深度參與城市更新、舊改、產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營、保障性住房建設等存量盤活項目，具備規(guī)劃能力、產(chǎn)業(yè)導入能力、資金平衡能力和長期運營能力的企業(yè)有望長期受益。推薦標的：（1）布局城市基本面較好、善于把握改善型客戶需求的強信用房企：綠城中國、建發(fā)國際集團、招商蛇口、中國金茂、中國海外發(fā)展、建發(fā)股份、濱江集團、越秀地產(chǎn)；（2）住宅與商業(yè)地產(chǎn)雙輪驅(qū)動，同時受益于地產(chǎn)復蘇和消費促進政策：華潤置地、新城控股、龍湖集團；（3）“好房子，好服務”政策下服務品質(zhì)突出的優(yōu)質(zhì)物管標的：華潤萬象生活、綠城服務、保利物業(yè)、招商積余、濱江服務、建發(fā)物業(yè)。
風險提示：（1）行業(yè)銷售恢復不及預期，融資改善不及預期，房企資金風險進一步加大。（2）政策放松不及預期。
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