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核心觀點(diǎn)：
　　2月政策主要集中在地方，多地明確支持拓寬試點(diǎn)覆蓋范圍。2月2日，陜西省人民政府在2026年政府工作報(bào)告中明確，將擴(kuò)大省級REITs項(xiàng)目庫建設(shè)。2月7日，福建省人民政府提出鼓勵(lì)采取公募REITs融資模式參與城市更新。2月9日，廣東省發(fā)改委披露，深交所將積極推動(dòng)公募REITs相關(guān)工作。2月10日，安徽省人民政府在2026年政府工作報(bào)告中提出，將支持發(fā)行科創(chuàng)債與REITs產(chǎn)品。2月14日，蘇州市人民政府在2026年政府工作報(bào)告中明確，將搶抓基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)圍政策機(jī)遇，推動(dòng)一批項(xiàng)目發(fā)行上市。
　　截至2月末C-REITs上市基金總數(shù)79只，總規(guī)模2273.77億元，環(huán)比下降13.32億元，降幅0.58%。2月1單REITs上市，募集規(guī)模15.05億元。月末流通盤市值達(dá)1252.24億元，環(huán)比上升5.19億元，增幅0.42%。截至2月28日，交易所在審項(xiàng)目共25單（2月新申報(bào)3單）規(guī)模合計(jì)710.33億元，無募集階段的項(xiàng)目。
　　14單商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs審核及回復(fù)效率較高。自證監(jiān)會首次發(fā)布試點(diǎn)公告至首批項(xiàng)目申報(bào)僅62天，相較原約1年的申報(bào)周期大幅縮短。華泰紫金華住安住REIT在22天內(nèi)完成問詢，其他商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs平均28.7天完成反饋。
　　2月C-REITs綜合收益下降，日均換手率回落。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，2月C-REITs綜合收益指數(shù)下跌1.16%，走勢上整月緩慢下行。日均換手率0.38%，環(huán)比下降0.19pct。板塊行情來看，2月僅3個(gè)板塊上漲，數(shù)據(jù)中心、水電和高速公路板塊，漲幅分別為1.94%、1.12%和0.32%。跌幅最高的為產(chǎn)業(yè)園區(qū)與保租房板塊，跌幅分別為2.94%與2.90%；消費(fèi)板塊跌幅排名第三，下跌2.15%；最后，物流設(shè)施和新能源板塊分別下跌1.34%和1.08%。項(xiàng)目層面，本月新股表現(xiàn)較好，華夏中核REIT上漲26.56%。存量REITs逐漸體現(xiàn)出估值回歸的趨勢，P/NAV高的REITs漲幅排名靠后。具體體現(xiàn)在高速公路REITs普遍漲幅排名靠前，前十名中五席為高速REITs。江蘇交控REIT（+3.50%）漲幅排名第二，寧波交投REIT（+2.36%）第五。此外還有明陽新能源REIT（+1.84%，P/NAV為0.94）排名第八。數(shù)據(jù)中心行業(yè)熱度不減，即便P/NAV較高漲幅排名仍靠前，潤澤REIT（+2.59%）和萬國REIT（+0.69%）分別排第三和十一名。跌幅較高的多為前期漲幅較高的REITs。跌幅較高的南京建鄴REIT（-8.11%）、金隅產(chǎn)園REIT（-5.96%）和東久REIT（-5.59%）在1月上漲較多，隨即在2月行情出現(xiàn)回調(diào)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示?；饍r(jià)格存在波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)；基金管理人限于知識、經(jīng)驗(yàn)或帶來的管理風(fēng)險(xiǎn)；如政策發(fā)生變化，或?qū)е禄A(chǔ)設(shè)施收入降低的風(fēng)險(xiǎn)等。