>> 國家金融與發(fā)展實驗室-房地產(chǎn)金融行業(yè)NIFD季報：房地產(chǎn)市場及房地產(chǎn)金融運行-260318
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2025年，房地產(chǎn)市場的主要政策圍繞構建房地產(chǎn)基礎性制度和持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)兩個方面展開。政府部門以推動“好房子”建設、推進租購并舉的住房制度建設、大力推進城市更新、有序推動現(xiàn)房銷售試點、持續(xù)推進城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制擴圍增效為抓手，著力于構建房地產(chǎn)基礎性制度；并通過優(yōu)化住房用地供應、推進存量房和土地收儲、因城施策調(diào)減限制性措施、降低個人住房貸款利率、優(yōu)化住房公積金政策、降低住房交易稅費、發(fā)放購房補貼等方式，改善房地產(chǎn)市場供求關系，推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。
房地產(chǎn)市場運行方面，2025年，房地產(chǎn)市場的止跌回穩(wěn)主要體現(xiàn)在邊際上的改善，包括：住房銷售價格同比降幅收窄、新建住房銷售規(guī)模同比降幅收窄、土地成交溢價率提升，未成交土地數(shù)量大幅下降、新建商品住宅的庫存規(guī)模有所回落。但是房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)基礎還不牢固，房價和住房租金價格仍在下行，房地產(chǎn)投資、開發(fā)和銷售跌幅仍然較大，住房市場價格預期和國房景氣指數(shù)也未能實質(zhì)性改善。
房地產(chǎn)金融方面，2025年，為更好地支持居民住房消費，住房貸款的平均利率繼續(xù)小幅下降，多城個人住房貸款利率調(diào)整至3.0%，放款周期縮短至三周左右；受部分居民家庭主動修復家庭資產(chǎn)負債表影響，個人住房貸款余額規(guī)模進一步縮水，居民新增購房時使用財務杠桿水平也有所降低。2025年，房企可用于房地產(chǎn)開發(fā)的到位資金規(guī)模為9.31萬億元，同比下降13.4%，同比降幅較2024年收窄3.6個百分點。房地產(chǎn)行業(yè)總?cè)谫Y規(guī)模仍在收縮，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額凈減少了3575億元，至13.16萬億元；房企境內(nèi)信用債的發(fā)行規(guī)模為3687億元，同比下降2.1%；房企境外債發(fā)行規(guī)模為625.4億美元，與2024年同期44.5億美元的發(fā)行規(guī)模相比，增長超過13倍，但是新發(fā)境外債主要用于債務重組，新增境外債融資規(guī)模有限。
展望2026年，房地產(chǎn)市場的主要政策目標將圍繞著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場展開。房地產(chǎn)市場運行形勢方面，我們認為隨著供給規(guī)模的進一步下降和需求在政策支持下逐步釋放，住房市場供求關系將進一步改善，并有望逐步筑底。短期來看，需求端對房價下降預期有所改善，新房和二手房帶看量明顯增加；但供給端“以價換量”特征依然存在，最終成交價格取決于雙方博弈。我們認為部分一線、二線城市住房價格有望在年內(nèi)率先企穩(wěn)。房地產(chǎn)金融運行形勢方面，我們認為個人住房信貸環(huán)境將進一步改善，個人住房貸款利率進一步下降，商業(yè)銀行放款效率會小幅提升，但是個人住房貸款余額增長乏力。房企融資方面，隨著“保交房”任務的全面完成，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額可能會持續(xù)負增長；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金規(guī)模繼續(xù)下降，但降幅會有所收窄；房企債券融資預計也會進一步下降。風險方面，2026年需要關注房企經(jīng)營狀況繼續(xù)承壓，持續(xù)出現(xiàn)虧損問題。
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