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核心觀點(diǎn)
　　租金收益率的陷阱：僅關(guān)注當(dāng)期的表觀租金收益率（當(dāng)期租金/當(dāng)期房?jī)r(jià)），未將租金的預(yù)期變化納入分析框架，是當(dāng)前租金收益率指標(biāo)“不太好用”的原因。
　　定價(jià)模型中的租金收益率：按照基本的折現(xiàn)定價(jià)模型P0=A0/（r-g），房?jī)r(jià)達(dá)到均衡的條件是，表觀租金收益率與租金預(yù)期增長(zhǎng)率之和，等于要求回報(bào)率。可以看到，租金的預(yù)期增長(zhǎng)率在其中至關(guān)重要，同樣的要求收益率和租金收益率，租金增長(zhǎng)率是+2%還是-2%，將得到完全相反的結(jié)論。
　　縱向來(lái)看，租金預(yù)期對(duì)房?jī)r(jià)解釋力更強(qiáng)：2023年至今北京上海的房?jī)r(jià)，在租金收益率改善、房貸利率下降的情況下，仍然出現(xiàn)了明顯下跌。原因在于，2023年至2025年，上海平均租金吸引力為-7.68%（2018年至2022年為-0.91%），北京平均租金吸引力為-5.88%（2018年至2022年為-2.43%），均相對(duì)于2018年至2022年有明顯下降。
　　橫向來(lái)看，租金預(yù)期對(duì)房?jī)r(jià)同樣解釋力更強(qiáng)：以北京、天津?qū)Ρ龋梢钥吹?018年至2025年，二者租金收益率的絕對(duì)水平和走勢(shì)均幾乎一致，但以2017年底房?jī)r(jià)為起點(diǎn)，8年間，北京累計(jì)-13.8%，而天津累計(jì)-30.3%。原因在于，2018年至2025年，北京平均租金吸引力為-3.72%，明顯高于天津的-6.52%。
　　投資建議：回到當(dāng)前市場(chǎng)，由于租金預(yù)期仍然較低，盡管租金收益率穩(wěn)中有升，但中期來(lái)看，房?jī)r(jià)企穩(wěn)或許仍需等待（短期分析和判斷詳見《房地產(chǎn)行業(yè)快評(píng)：2026小陽(yáng)春觀察，不好不壞》）。穩(wěn)住租金，才能穩(wěn)住房?jī)r(jià)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地效果及后續(xù)推出強(qiáng)度不及預(yù)期；外部環(huán)境變化等導(dǎo)致行業(yè)基本面超預(yù)期下行；房企信用風(fēng)險(xiǎn)事件超預(yù)期沖擊。