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1控增量：新房銷(xiāo)售同比下滑，土地新政劍指“盤(pán)活存量”
　　2026年1-2月全國(guó)商品住宅累計(jì)銷(xiāo)售面積7736萬(wàn)平，同比下降15.90%，較2025年1-2月明顯下降；2026年1-2月全國(guó)商品住宅累計(jì)銷(xiāo)售額7163億元，同比下降21.80%，較2025年1-2月明顯下降。2025年以來(lái)市場(chǎng)新增供給減少，這也是各地落實(shí)嚴(yán)控增量的正向反饋。
　　2026年1-2月住宅開(kāi)發(fā)投資金額為7282億元，同比下降9.60%，較2025年1-2月降幅擴(kuò)大0.9個(gè)百分點(diǎn)。2025年9月份以來(lái)，地方政府減少土地出讓及開(kāi)發(fā)商拿地積極性明顯減弱或是住宅開(kāi)發(fā)投資金額加速下滑的主要原因；2026年1-2月商品住宅新開(kāi)工面積為3695萬(wàn)方，同比下降23.35%，較2025年1-2月份降幅收窄5.71個(gè)百分點(diǎn)，主要原因?yàn)?026年春節(jié)時(shí)間較晚，因此項(xiàng)目或在1-2月份選擇開(kāi)工。
　　2去庫(kù)存：多管齊下化解存量壓力
　　截至2026年2月，商品房累計(jì)待售面積為79998萬(wàn)方，同比提升0.13%，從2024年6月份至2026年2月累計(jì)同比增幅逐步收窄，去庫(kù)存的效果逐漸顯現(xiàn)。2026年1月1日，《求是》雜志刊發(fā)特約評(píng)論員文章《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期》，首次明確提出房地產(chǎn)政策要“一次性給足”，避免“添油戰(zhàn)術(shù)”導(dǎo)致市場(chǎng)與政策博弈；首次清晰界定房地產(chǎn)兼具“居住屬性”與“金融資產(chǎn)屬性”。2026年2月25日，上海從限購(gòu)、公積金、房產(chǎn)稅三方面優(yōu)化，政策從降低購(gòu)房門(mén)檻、減輕資金壓力、擴(kuò)大免稅范圍展開(kāi)，全面激活剛需與改善需求，多方因素形成合力，將邊際改善上海房地產(chǎn)新房二手房市場(chǎng)，促進(jìn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”。北京、深圳及廣州或許也將參考上海政策給予購(gòu)房政策方面的放松。
　　3推動(dòng)“好房子”建設(shè)：房?jī)r(jià)指數(shù)跌幅收窄，新房較二手房?jī)r(jià)格堅(jiān)挺
　　 2026年2月70個(gè)大中城市新房、二手房房?jī)r(jià)同比降幅分別為3.46%和6.31%，環(huán)比降幅分別為0.28%和0.43%，雖然新房、二手房房?jī)r(jià)指數(shù)同環(huán)比都在下降，但降幅逐漸收窄，房?jī)r(jià)有望逐步企穩(wěn)。
　　4保交樓工作推進(jìn)或進(jìn)入收尾期，商品住宅竣工數(shù)據(jù)改善仍待觀察
　　2026年1-2月商品住宅竣工面積為4625萬(wàn)方，同比下降26.91%，較2025年1-2月，同比降幅擴(kuò)大9.16個(gè)百分點(diǎn)。隨著保交樓工作進(jìn)入尾聲，對(duì)竣工數(shù)據(jù)的支持作用減弱，疊加2024年“924”新政以來(lái)土地市場(chǎng)拍得地塊仍未進(jìn)入竣工期，竣工面積改善仍待觀察。
　　投資建議：住宅開(kāi)發(fā)板塊受存貨減值、資金鏈、增量空間收縮三重影響，行業(yè)景氣度仍然處于探底區(qū)間。我們建議聚焦“運(yùn)營(yíng)標(biāo)桿+轉(zhuǎn)型先鋒”，持有型機(jī)會(huì)關(guān)注恒隆地產(chǎn)、新世界發(fā)展（高分紅、低波動(dòng)、抗周期）；轉(zhuǎn)型機(jī)會(huì)則重點(diǎn)關(guān)注首程控股（機(jī)器人、終端零售轉(zhuǎn)型，估值重估空間）；傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商龍頭中國(guó)金茂、建發(fā)國(guó)際、濱江集團(tuán)及招商蛇口。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房?jī)r(jià)進(jìn)一步下行，政策落地不及預(yù)期，房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)發(fā)酵