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1-2月房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比降幅大幅收窄，但依然延續(xù)負增，且綜合一系列先行指標依然疲弱，包括最前端的銷售、以及開工施工等指標，開發(fā)投資更多是在低基數(shù)上的跌幅收窄，我們認為并不能將其作為趨勢反轉(zhuǎn)的依據(jù)。具體來說，今年1-2月數(shù)據(jù)同比去年1-2月均包含春節(jié)，其中全國新房銷售面積、銷售金額同比降幅均不同程度擴大，顯著弱于季節(jié)性，與我們觀察到的新房高頻數(shù)據(jù)基本吻合，初步判斷今年新房“小陽春”或成色不足，繼續(xù)影響今年房企拿地、開工等意愿。另一方面，施工面積主要跟隨近年新房銷售大的回落趨勢，施工面積最終匹配銷售面積規(guī)模，因此全年施工面積仍有下行壓力。綜合來看，我們維持2026年度策略報告中的預測，預計全年開發(fā)投資額同比-10.9%。
　　投資：1-2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為9612億元，同比減少11.1%，較前值提高6.1pct，1-2月份住宅、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房累計開發(fā)投資額分別為7282、407和640億元，同比分別為-10.7%、-17.3%和-18.2%。
　　新開工：1-2月份，全國累計新開工面積為5084萬方，同比減少23.1%，較前值降低2.7pct。住宅、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房累計新開工面積分別為3695、168和292萬方，同比分別為-23.3%、-22.7%和-29.0%。
　　竣工：1-2月份，全國累計竣工面積為6320萬方，同比減少27.9%，較前值降低9.8pct。住宅、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房累計竣工面積分別為4625、133和399萬方，同比分別為-26.9%、-52.4%和-37.4%。      施工：1-2月份，全國累計施工面積為535372萬方，同比減少11.7%，較前值降低1.7pct。
　　銷售：1-2月銷售金額累計同比-20.2%，銷售面積累計同比-13.5%。1-2月份，全國商品房銷售金額為8186億元，同比減少20.2%，較前值降低7.6pct；全國商品房銷售面積為9293萬方，同比減少13.5%，較前值降低4.8pct。其中，1-2月住宅累計銷售金額同比-21.8%，較前值降低8.8pct；住宅累計銷售面積同比-15.9%，較前值降低6.7pct。
　　資金：1-2月份，房企到位資金累計值為13047億元，同比減少16.5%，較前值降低3.1pct。房企各項資金來源中，國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款累計同比分別為-13.9%、560.0%、-5.9%、-21.5%和-41.9%。
　　投資建議：維持行業(yè)“增持”評級。我們認為重點關注房地產(chǎn)相關股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼進入深水區(qū)，如我們2022、2023年在報告中反復闡述，認為本輪最終政策力度超過2008、2014年，而現(xiàn)在尚在途中。2、地產(chǎn)作為早周期指標，具備指向性作用，配置地產(chǎn)相當于配置經(jīng)濟風向標。3、行業(yè)競爭格局改善邏輯依舊適用，拿地和銷售表現(xiàn)優(yōu)異的依然是頭部國央企和少量混合所有制及民企，品質(zhì)房企有望在未來的格局中更加受益。4、我們觀點“只看好一線+2/3二線+極少量三線城市”依然奏效，這個城市組合在銷售前期偶爾反彈時表現(xiàn)更好也得到了印證。5、供給側(cè)政策，收儲、妥善處置閑置土地等政策有新變化，依然是觀察落地最重要的方向，且可以預見，一二線仍然更受益。基于以上，我們認為2026年仍然是以政策為核心主導力量，板塊反復做政策beta，配置方向可選：（1）地產(chǎn)開發(fā)：H股的綠城中國、建發(fā)國際集團、華潤置地、越秀地產(chǎn)、中國海外發(fā)展、中國金茂；A股的濱江集團、招商蛇口、建發(fā)股份、保利發(fā)展、華發(fā)股份；（2）地方國企/城投/化債：城投控股、城建發(fā)展；（3）中介：貝殼-W；（4）物業(yè)屬于跟漲：華潤萬象生活、招商積余、綠城服務、保利物業(yè)、中海物業(yè)等。
　　風險提示：政策落地不及預期、需求復蘇不及預期、房企出險風險蔓延。