>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)2026年2月月報：受春節(jié)假期影響，樓市成交同比走弱；上海優(yōu)化限購、公積金貸款及房產(chǎn)稅政策-260319
| 上傳日期： |
2026/3/19 |
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| 1780KB |
| 格式： |
pdf 共25頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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核心觀點
【新房成交】
受春節(jié)假期影響，2月新房成交同比降幅擴大。2月40城新房成交面積環(huán)比-36.6%，同比-36.5%，受春節(jié)假期影響，同比降幅擴大18.1pct。1-2月累計同比-26.5%。
從各能級城市來看，2月各能級城市新房成交同比降幅均擴大，高能級城市1-2月累計同比降幅明顯小于低能級城市。1）一線城市：2月新房成交面積環(huán)比-46.5%，同比-34.5%，同比降幅擴大20.4pct。具體來看，四個一線城市同環(huán)比均下滑，北京環(huán)比52%、同比-43%，上海環(huán)比-39%、同比-27%，廣州環(huán)比-48%、同比-31%，深圳環(huán)比-55%、同比-49%。1-2月一線城市累計同比22.5%，其中廣州同比-17%、上海同比-18%、北京同比-23%、深圳同比-41%。2）二線城市2月新房成交面積環(huán)比-33.6%，同比33.7%，同比降幅擴大15.6pct。我們跟蹤的所有二線城市同環(huán)比均下跌，其中杭州環(huán)比-48%、同比-35%，成都環(huán)比-36%、同比59%。1-2月二線城市累計同比-25.2%。3）三四線城市2月新房成交面積環(huán)比-32.7%，同比-43.5%，同比降幅擴大18.7pct。寶雞、舟山新房成交同比增長，池州、莆田、云浮、揚州新房成交環(huán)比增長，其余城市新房成交同環(huán)比呈下降趨勢。1-2月三四線城市累計同比-33.9%
【二手房成交】
受春節(jié)假期影響，2月二手房成交同比增速由正轉(zhuǎn)負(fù)。2月18城二手房成交面積環(huán)比-43.1%，同比-25.3%，同比增速較上月下降37.5pct。1-2月累計同比-4.7%。
從各城市能級來看，2月各能級城市二手房成交同比增速均由正轉(zhuǎn)負(fù)，不過1-2月三四線城市累計同比正增長。2月一、二、三四線城市二手房成交面積環(huán)比增速分別為-49.4%、-40.5%、-43.2%，同比增速分別為-34.2%、-19.9%、-17.6%，同比增速分別較上月下降了49.2、28.8、33.6pct。一線城市中，北京二手房成交面積同比-33%、環(huán)比-47%，深圳同比-38%、環(huán)比-57%；二線城市中，除蘇州同比實現(xiàn)正增長，我們跟蹤的其余城市同環(huán)比均下滑，其中杭州同比-52%、環(huán)比-59%，成都同比-35%、環(huán)比-37%。1-2月一、二、三四線城市累計同比增速分別為-8.1%、-3.8%、1.8%。
【新房庫存與去化】
庫存與去化：庫存規(guī)模同環(huán)比均下降，去化周期同環(huán)比均提升。2月末我們跟蹤的12城新房庫存面積環(huán)比-0.4%，同比-4.2%；去化周期為19.2個月，環(huán)比+1.1個月，同比+4.6個月。具體來看，我們跟蹤的所有城市中僅上海、杭州去化周期在12個月內(nèi)。
【土地市場】
2月土地市場成交規(guī)模季節(jié)性回落，溢價率環(huán)比提升。2月全國（300城）成交土地建面環(huán)比-8.5%，同比-26.6%；樓面均價環(huán)比-0.7%，同比15.0%；平均土地溢價率為7.2%，環(huán)比+ 4.3pct，同比-1.7pct。一、二、三線城市成交土地規(guī)劃建筑面積環(huán)比增速分別為106.4%、-2.8%、-12.9%，同比增速分別為88.7%、-27.4%、-25.5%；樓面均價分別5291、688、679元/平，環(huán)比增速分別為210.1%、-50.1%、-37.2%，同比增速分別為53.1%、-67.3%、2.3%；平均溢價率分別為15.21%、3.11%、1.56%，其中一線城市環(huán)比+15.21pct，同比+2.01pct；二線城市環(huán)比-0.51pct，同比11.21pct；三線城市環(huán)比-0.36pct，同比-1.04pct。從累計來看，1-2月全國（300城）成交土地規(guī)劃總建面同比-23.0%，成交總價同比-36.5%，樓面
均價886元/平，同比-17.5%，平均溢價率5.09%，同比-2.98pct。
【房企】
銷售：百強房企2月銷售同比降幅擴大。百強房企2月全口徑銷售額同比-36.0%（前值：-24.7%）；1-2月累計同比-30.2%（前值：-24.7%）。TOP20房企中，2月銷售額同比增速為正的有：中交（+62%）、中旅投資（+56%）、金茂（+21%）、邦泰（+15%）。1-2月銷售額同比增速為正的企業(yè)有：中旅投資（+658%）、邦泰（+58%）、中建東孚（+31%）、金茂（+16%）。
拿地：百強房企拿地金額、拿地強度同比均下滑。百強房企2月拿地金額同比-65.7%，拿地強度21%，環(huán)比-10pct，同比-18pct；拿地建面同比-82.6%；樓面均價4.53萬元/平，同比+96.9%。具體來看，2月越秀地產(chǎn)拿地金額排名第一，以236億元的總價、26.6%的溢價率，拿下廣州CBD珠江新城的馬場地塊，該地塊的總價躋身廣州第二高，住宅部分的樓面價接近8.6萬元/平。由于高基數(shù)，1-2月百強房企拿地金額同比-54.9%，拿地建面同比-29.2%，樓面均價5227元/平，同比-36.4%，拿地強度32%，同比18pct。1-2月拿地金額排名中，越秀地產(chǎn)排名第一，且拿地金額遠超其他企業(yè)（拿地金額262億元，同比+338%，拿地強度369%），其次是華潤置地、中交城投、石家莊城發(fā)投集團，拿地金額分別為22.3、21.6、21.5億元。
融資：2月房地產(chǎn)行業(yè)融資規(guī)模同比增長。2月房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)外債券、ABS發(fā)行規(guī)模合計350億元，同比+46%，環(huán)比-12%，平均發(fā)行利率3.23%，同比-0.34pct，環(huán)比-0.27pct。具體來看，2月華潤、首開、中華企業(yè)發(fā)行債券規(guī)模較大，分別為25、25、22億元，平均發(fā)行利率分別為2.00%、3.49%、2.75%。1-2月行業(yè)國內(nèi)外債券、ABS發(fā)行規(guī)模合計746億元，同比+2%，平均發(fā)行利率3.37%，同比+0.08pct。從到期規(guī)模來看，26年3-
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